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Actualités Immobilières et juridiques

GESTION LOCATIVE: TAXE SUR LES LOGEMENTS VACANTS EN DETAIL.

La taxe annuelle sur les logements vacants, prévue à l’article 232 du code général des impôts, a été créée pour inciter les propriétaires à remettre leurs biens sur le marché.

Dans un contexte de crise, la deuxième loi de finances rectificative pour 2012 et la loi de finances pour 2013 ont durci les modalités d’application de cette imposition.

- Majoration des taux d’imposition

La deuxième loi de finances rectificative pour 2012(1) majore les différents taux d’imposition de la taxe, pour les impositions établies à compter du 1er janvier 2013. Ces taux sont ainsi respectivement portés de 10 % à 12,5 % la première année d’imposition, de 12,5 % à 15 % la deuxième année et de 15 % à 20 % à compter de la troisième année.

- Extension du champ d’application de la taxe

La taxe ne concernait initialement que les logements vacants situés, au 1er janvier de l’imposition, dans des communes appartenant à des zones d’urbanisation continue de plus de 200 000 habitants.

L’article 16 de la loi de finances pour 2013(2) a abaissé le seuil de population à 50 000 habitants, visant ainsi les communes où il existe un déséquilibre marqué entre l’offre et la demande de logements, entraînant des difficultés sérieuses d’accès au logement sur l’ensemble du parc résidentiel existant.

Ces difficultés se caractérisent notamment par le niveau élevé des loyers, le niveau élevé des prix d’acquisition des logements anciens ou le nombre élevé de demandes de logement par rapport au nombre d’emménagements annuels dans le parc locatif social.

Ce sont désormais 1 151 communes (contre 811 auparavant), dont la liste est fixée par un décret paru au Journal officiel du 12 mai 2013(3), qui sont concernées par cette taxe.

Citons à titre d’exemple, les villes de Bastia, de Nantes ou bien encore de Toulon.

 

(1) Loi n° 2012-958 du 16 août 2012 de finances rectificative pour 2012.

(2) Loi n° 2012-1509 du 29 décembre 2012 de finances pour 2013.

(3) Décret n° 2013-392 du 10 mai 2013, JO 12 mai.

TVA SUR TRAVAUX APPLICABLE AU 01/01/2014

TVA SUR TRAVAUX: (source HEBDO FNAIM N° 18) Au 1er janvier 2014, et par application de l’article 68 de la loi de finances rectificative du 29 décembre 2012(1), le taux réduit de la TVA sera porté de 7 à 10%. Ce taux réduit de TVA s’applique aux travaux d'amélioration, de transformation, d'aménagement et d'entretien portant sur des locaux à usage d'habitation, achevés depuis plus de deux ans.En pratique, des travaux dans les logements commandés au taux de 7% par un devis accepté avant le 1er janvier 2014(2)et exécutés après cette date, seront facturés au taux de 10% sans qu’aucune disposition transitoire n’ait été prévue pour les cas où des décisions auraient été engagées avant cette date.

Cette absence de dispositions transitoires pour des travaux décidés et acceptés par devis avant le 1er janvier 2014 est préjudiciable aux preneurs de ces services qui sont, dans la plupart des cas, des particuliers ou des copropriétaires. Ces derniers n’auront pas en effet budgété le supplément du coût inhérent à la majoration du taux de TVA de 3 points.

La FNAIM a adressé un courrier officiel à Bernard Cazeneuve ministre délégué chargé du Budget auprès du ministère de l'Économie et des Finances pour proposer la mise en place de dispositions transitoires dans la loi de finances pour 2014.

Cette mesure est d’autant plus indispensable pour les immeubles soumis au statut de la copropriété. À défaut de dispositif dérogatoire, le syndic ne pourra pas honorer une facture au taux de 10% alors que l’assemblée générale a adopté un devis pour des travaux au taux de 7%. Il ne pourrait le faire qu’en convoquant une nouvelle assemblée générale des copropriétaires (charge supplémentaire) pour statuer de nouveau sur le montant des travaux, majorés du nouveau taux de TVA, avec toutes les conséquences inhérentes à un vote défavorable sur des travaux d’ores et déjà engagés.

NOUVELLES DISPOSITIONS A PROPOS DU RECOURS CONTRE UN PERMIS DE CONSTRUIRE OU D’AMENAGER

LA FNAIM nous communique le détail des nouvelles règles applicables à propos du RECOURS CONTRE UN PERMIS DE CONSTRUIRE OU D’AMENAGER

Par une loi n° 2013-569 du 1er juillet 2013, le gouvernement a été habilité à légiférer par ordonnance dans divers domaines du droit de l’urbanisme.

Une ordonnance du 18 juillet 2013, entrée en vigueur le 19 août 2013, modifie ainsi plusieurs règles afin de lutter contre les recours abusifs des tiers à l’encontre des autorisation de construire ou d’aménager. Elles s’articulent autour de différents axes :

- une limitation des personnes pouvant agir en recours pour excès de pouvoir contre la décision d’octroi de l’autorisation (I) ;

- la mise en place de possibilités d’annulation partielle et de régularisation (II) ;

- un encadrement des processus de règlement amiable du litige (III) ;

- des aménagements procéduraux (IV).

I Concernant la qualité de requérant

L’ordonnance introduit dans le code de l’urbanisme de nouveaux articles L. 600-1-2 et L. 600-1-3, qui précisent qui peut avoir qualité de requérant.

A compter du 19 août 2013, pour avoir intérêt à agir en annulation d’un permis de construire, d’une déclaration préalable ou d’un permis d’aménager, il faut que la construction, l’aménagement ou les travaux soient de nature à affecter directement les conditions d’occupation, d’utilisation ou de jouissance de son bien par le requérant.

En outre, ce dernier doit détenir ou occuper le bien régulièrement ou bénéficier d’une promesse de vente, de bail ou d’un contrat de réservation.

Ainsi, une personne qui attaque la légalité d’une autorisation d’urbanisme doit pouvoir justifier que cette dernière lui cause un préjudice. Cela permet donc de réduire le nombre de recours qui ne seraient basés que sur une intention de nuire ou un intérêt financier.

A noter :

Cette limitation ne concerne pas les personnes suivantes : l’Etat, les collectivités territoriales ou leurs groupements, les associations.

Par ailleurs, il est précisé que l’appréciation de cet intérêt à agir devra se faire à la date d’affichage en mairie de la demande de permis.

Autrement dit, une personne qui signerait une promesse de vente ou un contrat de réservation postérieurement à cette date ne devrait pas avoir d’intérêt à agir.

Enfin, un nouvel article L. 600-7 du code de l’urbanisme permet au bénéficiaire du permis, lorsqu’une procédure de recours pour excès de pouvoir est intentée de manière abusive, de demander au juge administratif, par une procédure distincte, de condamner le requérant à des dommages et intérêts. Etant précisé que par recours abusif, on entend un recours qui excède la défense des intérêts légitimes du requérant. Ces dommages et intérêts sont octroyés lorsque le recours abusif cause un préjudice excessif au bénéficiaire du permis.

Cette mesure pourrait être de nature à freiner les requérants motivés avant tout par l’appât du gain.

II Annulation partielle et régularisation par un permis modificatif

La possibilité d’une annulation partielle du permis était déjà prévue par le code de l’urbanisme. Désormais, le juge peut fixer un délai dans lequel le bénéficiaire du permis devra en demander la régularisation. Avant, aucun délai n’était fixé.

Mais l’apport essentiel de l’ordonnance, dans ce domaine, est la possibilité qui est maintenant donnée au juge administratif saisi de surseoir à statuer, lorsque le permis est régularisable, jusqu’à la fin d’un délai qu’il fixe pour cette régularisation (nouvel article L. 600-5-1 du code de l’urbanisme).

III  Le processus transactionnel

Il arrive que les parties (bénéficiaire du permis et requérant) règlent leur litige à l’amiable.

Dans ce cas, une transaction intervient entre eux. En général, le requérant s’engage à se désister de son recours en échange du paiement d’une somme d’argent ou de l’octroi d’un avantage en nature.

Cependant, il pouvait arriver que ce même requérant, de mauvaise foi, exerce un chantage sur le bénéficiaire du permis afin d’obtenir une somme ou un avantage plus important de ce dernier.

Pour éviter ce type de chantage, l’ordonnance introduit dans le code de l’urbanisme une obligation d’enregistrement de ce type de transaction auprès des services fiscaux. A défaut, les sommes sont susceptibles de faire l’objet d’une action en répétition de l’indu de la part du bénéficiaire du permis (avec une prescription de cinq ans courant à compter de la signature du protocole transactionnel).

A noter :

Cette formalité ne donnera lieu à la perception d’aucun droit ou taxe de la part des services fiscaux.

IV Aménagements procéduraux

Au cours de la procédure de recours en excès de pouvoir contre une autorisation de construire, effectuer des travaux, ou d’aménager, le juge administratif saisi aura la possibilité de fixer une date au-delà de laquelle le requérant ne pourra soulever de nouveaux moyens.

Cela permet donc de limiter les allongements de la durée des procédures.

Par ailleurs, l’ordonnance modifie l’article R. 311-2 du code de justice administrative en prévoyant que dans les communes appartenant à une zone d’urbanisation continue de plus de 50 000 habitants où il existe un déséquilibre marqué entre l’offre et la demande de logements, les recours pour excès de pouvoir à l’encontre d’un permis prévoyant la construction de plus de 1 500 m2 de logements (surface de plancher), est de la compétence, en premier et dernier ressort, de la cour administrative d’appel.

Autrement dit, dans les zones tendues, un recours contre un permis (de construire ou d’aménager) permettant de construire plus de 1 500 m2 de logements sera de la compétence de la cour administrative d’appel. Il y a donc suppression d’un degré de juridiction, et de la possibilité d’interjeter appel, pour ces recours pour excès de pouvoir.

COPROPRIETE: NOUVELLE LOI ALUR

Le Conseil constitutionnel a annoncé le 20 mars avoir validé le projet de loi pour l'Accès au Logement et un Urbanisme Rénové.
Depuis, la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014 dite loi ALUR a été publiée au Journal Officiel du 26 mars 2014. Retrouvez l'ensemble des modifications en cliquant ICI. (source: FNAIM).

 

 

Copropriété: vente d'une partie commune et réparatition du prix de vente

Vente d’une partie commune : comment répartir le prix de la vente en présence de plusieurs bâtiments ?
By Renaud TURC (FNAIM)

Dans une copropriété composée de deux bâtiments, le syndicat des copropriétaires décide de vendre la loge de la concierge, partie commune. Une fois la vente réalisée, le syndic décide d’affecter à chacun des bâtiments la moitié du prix de la cession, puis attribue chaque moitié aux copropriétaires des deux bâtiments proportionnellement à leurs tantièmes de copropriété.

Un copropriétaire conteste cette méthode de répartition. La Cour de cassation lui donne raison(1).

Rappelons que l’article 16-1 de la loi du 10 juillet 1965 pose des règles particulières relatives à la distribution du prix de vente lorsque le syndicat des copropriétaires décide de céder une partie commune. C’est ainsi que :

- le prix doit être remis au syndic de copropriété pour en faire la répartition ;

- le syndic doit le répartir entre les copropriétaires dans les lots desquels figuraient les parties communes vendues et ce, proportionnellement à leurs tantièmes de copropriété.

La Cour de cassation a considéré qu’en opérant une division du prix de vente par moitié entre les deux bâtiments, la juridiction de proximité a violé les dispositions de l’article 16-1 précité.

Dans ces conditions, il résulte de cet arrêt, qu’en présence de plusieurs bâtiments, il n’y a pas lieu de faire une répartition du prix de vente par bâtiment mais de le répartir directement entre tous les copropriétaires proportionnellement à leurs tantièmes.

(1) Cass. 3e civ . 22 janvier 2014, pourvoi n° 12-25.785.

COPROPRIETE: majorité pour poser des poteaux anti-stationnement sur parties communes

La pose de poteaux antistationnement sur les parties communes relève de la majorité de l’article 24
par Thomas JACQUIER du service juridique de la FNAIM

L’assemblée générale peut valablement décider la pose de plots empêchant le stationnement de véhicules sur les parties communes à la majorité simple de l’article 24 de la loi du 10 juillet 1965.

Dans cette affaire (1), une copropriétaire avait pris l’habitude depuis plusieurs années de garer son véhicule non à l’intérieur de son garage mais devant la porte de celui-ci gênant ainsi les manœuvres des autres copropriétaires qui disposaient de places de parking individualisées dans la cour commune de l’immeuble.

L’assemblée générale des copropriétaires avait donc décidé la pose de poteaux anti-stationnement sur les parties communes entre les garages à la majorité de l’article 24 de la loi.

Contestant cette décision, la copropriétaire récalcitrante demandait l’annulation de la délibération au double motif que s’agissant de travaux de transformation, la double majorité de l’article 26 était requise et qu’ayant pour objet d’avantager certains copropriétaires par rapport à d’autres voire de lui nuire, ladite décision revêtait un caractère arbitraire, constitutif d’un abus de majorité.

La Cour de cassation rejette ces arguments.

S’agissant de la majorité applicable, elle considère que la simple pose de poteaux anti- stationnement sur les parties communes ne correspondant à aucune catégorie des travaux énumérés par l’article 26, ni à une modification des modalités de jouissance des parties privatives de la copropriétaire ; ainsi seule la majorité simple de l’article 24 trouvait à s’appliquer.

La Cour de cassation rappelle ici que chaque fois qu’une résolution doit être votée, sans que ne soit prévue une majorité spéciale, c’est la majorité de droit commun de l’article 24 qui doit s’appliquer.

Elle réfute ensuite le caractère abusif de la décision prise par l’assemblée, relevant qu’au vu de l’ancienneté et de la constance de la méconnaissance du règlement de copropriété qui rangeait dans les parties communes « les rampes d’accès, couloirs de circulation et tous autres dégagements des garages », la résolution adoptée constituait la mesure la plus adaptée pour rétablir la destination des parties communes voulue par le règlement de copropriété.

En l’espèce, le stationnement quasi-permanent du véhicule devant le garage revenait ni plus ni moins pour la copropriétaire à s’accaparer depuis plusieurs années les parties communes, lesquelles devant son garage n’étaient destinées qu’à l’accès, la circulation et le dégagement des véhicules.

Les copropriétaires adeptes du stationnement anarchique sont prévenus : garer son véhicule devant son garage privatif revient à s’accaparer à son profit une partie commune et constitue une atteinte au règlement de copropriété. L’assemblée est alors en droit d’installer à la majorité simple des poteaux antistationnement sans que l’adoption d’une telle résolution soit pour autant abusive.

(1) Cass. civ. 3e du 17 décembre 2013, n° 12-25269

NOUVEAUX INDICES ILC - ICC - ILAT (derniers indices connus)

- ICC : L’indice du coût de la construction s’établit à 1 621 au deuxième trimestre 2014 après 1 648 au trimestre précédent. En glissement annuel, l’ICC décroît (-1,0 %), après une légère hausse au premier trimestre 2014, (+0,1 %).

- IRL : Au deuxième trimestre 2014, l’indice de référence des loyers atteint 125,15. Sur un an, il augmente de 0,57 %.

- ILC : Au deuxième trimestre 2014, l’indice des loyers commerciaux s’établit à 108,50. Sur un an, il est stable.

- ILAT : Au deuxième trimestre 2014, l’indice des loyers des activités tertiaires s’établit à 107,44. Sur un an, il est en hausse de 0,2 %.

LOI ALUR: ASSURANCE DU COPROPRIETAIRE

Loi ALUR du 24/03/2014: Nouvelle obligation d'assurance pour les copropriétaires et la copropriété

La loi ALUR instaure une nouvelle obligation d’assurance pour les copropriétaires.

Au terme de l’article 9-1 de la loi du 10 juillet 1965, chaque copropriétaire est tenu de s’assurer contre les risques de responsabilité civile dont il doit répondre en sa qualité soit de copropriétaire occupant, soit de copropriétaire non occupant. Dans tous les cas, le copropriétaire doit donc veiller à être couvert au moins par une assurance responsabilité civile. Cette disposition est d’application immédiate.

Location, travaux d'aménagement, et révision du loyer

Quand les travaux d’aménagement réalisés par le locataire ne permettent pas au bailleur de qualifier ces locaux de « monovalents » par Valerie Carteron, service juridique de la Fnaim.

En l’espèce, un bailleur a conclu un bail comportant une clause prévoyant l’accession au profit du bailleur des constructions réalisées par le preneur « lors de la sortie effective des lieux loués ». Au moment du renouvellement du bail, celui-ci invoque, pour obtenir le déplafonnement du loyer du bail renouvelé, le fait que le preneur a réalisé des aménagements particuliers pour l’exercice de son activité de mécanique de haute précision. Ainsi, le bailleur espère-t-il obtenir la qualification de locaux monovalents, tels que définis à l’article R. 145-10 du code de commerce qui permet de fixer le loyer du bail renouvelé en dehors des règles du plafonnement. On sait que le régime des locaux monovalents s’applique seulement aux locaux qui ont été aménagés en vue d’une seule utilisation, et que l’article R. 145-10 du code de commerce n’envisage expressément que la construction dans cette même perspective d’une seule utilisation. C’est en ces termes que la jurisprudence statue.(1). Se fondant sur cette jurisprudence, les Hauts magistrats ont fait droit à la position retenue par les juges du fond et ont considéré qu’en raison du différé de l’accession à la date du départ du locataire, le bailleur ne pouvait soutenir cette prétention pour obtenir le déplafonnement du loyer. La Cour de cassation(2) énonce la règle suivante : seuls les travaux d’aménagement, propriété du bailleur, peuvent générer l’application du régime des locaux monovalents.

(1) AJDI 2004. 283, obs. M.-P. DUMONT ; 29 septembre 2004, n° 03-13.624, Bull. civ. III, n° 158 ; D. 2004, AJ 2654, obs. Y. ROUQUET ; ibid. 2005, Pan. 1096, obs. L. ROZES ; AJDI 2005, 300, note M.-P. DUMONT.

(2) Cass. 3e civ. 21 mai 2014, n° 13-12.592.

LOCATION, logement décent et appareils de chauffage

Logement décent : le bailleur a t-il l’obligation de délivrer un logement pourvu d’appareils de chauffage ? Laurent NARJOT, service juridique de la fnaim

Nous avons déjà eu l’occasion de nous interroger sur la teneur de l’obligation de délivrer au locataire un logement comportant « une installation permettant un chauffage normal, munie des dispositifs d'alimentation en énergie et d'évacuation des produits de combustion et adaptée aux caractéristiques du logement » (article 3 du décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002).

Une réponse ministérielle a pu soutenir que cette disposition obligeait simplement le bailleur à doter chaque logement des éléments nécessaires à l'installation d'équipements de chauffage : « Ainsi, dès lors qu'un logement dispose d'une alimentation en électricité ou gaz de ville, ainsi que d'un conduit d'évacuation des fumées, il doit être considéré en conformité avec les textes réglementaires sur le logement décent. » (1) Il appartiendrait donc au locataire d’équiper lui-même le bien loué en appareils de chauffage.

Mais certaines juridictions du fond ont pu en décider autrement, considérant qu’il appartenait au bailleur de délivrer un bien doté des appareils permettant un chauffage normal et adaptés aux caractéristiques du logement.

La Cour de cassation, saisie d’un pourvoi contre un arrêt de la cour d’appel de Grenoble a eu l’occasion de se prononcer sur cette question (2).

Elle a en effet jugé que « la seule alimentation en électricité ne pouvait être considérée comme un équipement ou une installation permettant un chauffage normal du logement » et que « la cour d'appel, qui a constaté que les lieux étaient dépourvus d'appareil de chauffage, en a déduit, à bon droit, que la bailleresse avait manqué à son obligation de délivrer un logement décent ». La Cour retient également que le bailleur ne peut échapper à cette obligation de délivrance d’un logement décent qui est d’ordre public en stipulant dans le bail que le bien loué serait délivré sans appareil de chauffage en contrepartie d'un loyer réduit.

La position des juridictions du fond étant désormais confortée par la Cour de cassation, il ne fait plus de doute qu’il appartient au bailleur de délivrer un logement doté d’appareils de chauffage permettant un chauffage normal et adapté aux caractéristiques du bien loué.

(1)   Rép. min. n° 6501, JOAN Q 14 juillet 2003, p. 5624

(2)   Civ. 3e, 4 juin 2014, n° 13-17289

LOI ALUR, LES PRINCIPALES MESURES

 

Entre en vigueur dans un délai d’un an à compter de la promulgation de la présente loi soit au 24 Mars 2015

Article 18

II.-Le syndic assure la gestion comptable et financière du syndicat et, à ce titre, est chargé :

D'ouvrir un compte bancaire ou postal séparé au nom du syndicat sur lequel sont versées sans délai toutes les sommes ou valeurs reçues au nom ou pour le compte du syndicat.

L'assemblée générale peut en décider autrement à la majorité de l'article 25 et, le cas échéant, de l'article 25-1 lorsque l'immeuble est administré par un syndic soumis aux dispositions de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 réglementant les conditions d'exercice des activités relatives à certaines opérations portant sur les immeubles et les fonds de commerce ou par un syndic dont l'activité est soumise à une réglementation professionnelle organisant le maniement des fonds du syndicat.

La méconnaissance par le syndic de cette obligation emporte la nullité de plein droit de son mandat à l'expiration du délai de trois mois suivant sa désignation.

Toutefois, les actes qu'il aurait passés avec des tiers de bonne foi demeurent valables.

  • Le syndic a l’obligation d’ouvrir un compte bancaire séparé pour les immeubles de plus de 15 lots au nom du syndicat sans possibilité de faire voter une dispense par l’assemblée générale. Le non-respect de cette obligation emportera la nullité de plein droit de son mandat à l’expiration du délai de trois mois suivant sa désignation.
  • Sur ce compte bancaire sera versé l’ensemble des provisions, qu’elles soient issues ou non du budget prévisionnel sans qu’il puisse y avoir de convention de fusion ou de compensation avec un autre compte. Le syndic devra mettre à la disposition des membres du conseil syndical une copie des relevés périodiques de ce compte.

 

Entre en vigueur au 01 Janvier 2015

Article 18

I.-Indépendamment des pouvoirs qui lui sont conférés par d'autres dispositions de la présente loi ou par une délibération spéciale de l'assemblée générale, le syndic est chargé, dans les conditions qui seront éventuellement définies par le décret prévu à l'article 47 ci-dessous :

De proposer, à compter du 1er janvier 2015, lorsque le syndic est un syndic professionnel, un accès en ligne sécurisé aux documents dématérialisés relatifs à la gestion de l'immeuble ou des lots gérés, sauf décision contraire de l'assemblée générale prise à la majorité de l'article 25 de la présente loi. Cet accès est différencié selon la nature des documents mis à la disposition des membres du syndicat de copropriétaires ou de ceux du conseil syndical.

 

Entrée en vigueur immédiate

Article 18-1 A

Le contrat de syndic respecte un contrat type défini par décret en Conseil d'Etat.

Les travaux mentionnés à l'article 14-2 et votés par l'assemblée générale des copropriétaires en application des articles 24, 25, 26, 26-3 et 30 peuvent faire l'objet d'honoraires spécifiques au profit du syndic. Ces honoraires sont votés lors de la même assemblée générale que les travaux concernés, aux mêmes règles de majorité.

Le syndic ne peut en aucun cas mentionner, dans le contrat de syndic soumis au vote de l'assemblée générale de la copropriété, de barème relatif à ces honoraires spécifiques, même à titre indicatif. Une telle rémunération fixée dans le projet de résolution soumis au vote de l'assemblée générale doit être exprimée en pourcentage du montant hors taxes des travaux, à un taux dégressif selon l'importance des travaux préalablement à leur exécution.

  • La loi prévoit que le contrat de syndic respecte un contrat type. Par ailleurs, le syndic qui souhaite renoncer à son mandat a l’obligation de respecter un préavis de trois mois.

 

Modalités définies par décret

Article 18-1 A

La rémunération des syndics est déterminée de manière forfaitaire. Toutefois, une rémunération spécifique complémentaire peut être perçue à l'occasion de prestations particulières, définies par décret en Conseil d'Etat.

Le décret prévu au premier alinéa fait l'objet d'une concertation bisannuelle en vue de son éventuelle révision. Cette concertation est organisée par le ministre chargé du logement et associe notamment le Conseil national de la transaction et de la gestion immobilières créé en application de l'article 13-1 de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 réglementant les conditions d'exercice des activités relatives à certaines opérations portant sur les immeubles et les fonds de commerce.

  • Par ailleurs, les rémunérations spécifiques complémentaires perçues par le syndic dans le cadre de l’établissement de l’état daté ou du recouvrement de créances ne pourront excéder un montant qui sera fixé par décret.

 

Dispositions applicables à compter du : 31 décembre 2016 pour les SDC de plus de 200 lots, 31 décembre 2017 pour les SDC de plus de 50 lots, 31 décembre 2018 pour les SDC de moins de 50 lots

ArticleL711-1 du CCH

Afin de faciliter la connaissance des pouvoirs publics sur l’état des copropriétés et la mise en œuvre des actions destinées à prévenir la survenance de dysfonctionnements, il est institué un registre auquel sont immatriculés les syndicats de copropriétaires définis à l’article 14 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, qui administrent des immeubles à destination partielle ou totale d’habitation.

 

  • Pour les copropriétés existantes, cette tâche serait dévolue au syndic. Les informations devront être mises à jour et les données financières devront être transmises à l’issue chaque exercice comptable.

 

  • Pour les immeubles neufs et pour ceux mis en copropriété, les démarches d’immatriculation incombent aux notaires.

 

Disposition applicable à compter du : 31 décembre 2016 pour les syndicats de copropriétaires comportant plus de 200 lots, 31 décembre 2017 pour les syndicats de copropriétaires comportant plus de 50 lots, 31 décembre 2018, pour les autres syndicats de copropriétaires.

Article 8-2

 

Le syndic établit une fiche synthétique de la copropriété regroupant les données financières et techniques essentielles relatives à la copropriété et à son bâti, dont le contenu est défini par décret. Le syndic met à jour la fiche synthétique de la copropriété chaque année.

Le syndic met cette fiche à disposition des copropriétaires.

Le défaut de réalisation de la fiche synthétique est un motif de révocation du syndic. Les contrats de syndic prévoient obligatoirement une pénalité financière forfaitaire automatique à l'encontre du syndic chaque fois que celui-ci ne met pas la fiche synthétique à disposition d'un copropriétaire dans un délai de quinze jours à compter de la demande. Cette pénalité est déduite de la rémunération du syndic lors du dernier appel de charges de l'exercice.

Ces dispositions ne sont pas applicables aux syndics administrant des immeubles à destination totale autre que d'habitation

 

Entrée en vigueur immédiate

Article 17-1-1

Lorsque le syndicat de copropriétaires comporte moins de dix lots à usage de logements, de bureaux ou de commerces et que son budget prévisionnel moyen sur une période de trois exercices consécutifs est inférieur à 15 000 €, le syndicat peut bénéficier des dérogations suivantes aux Articles 17-1 et 26.

A. ― La modification du règlement de copropriété en vue de prévoir la possibilité d'adopter la forme coopérative est approuvée à la majorité de l'article 25 et, le cas échéant, à la majorité de l'article 25-1.

B. ― Lorsque l'assemblée générale de ce syndicat a décidé d'adopter la forme coopérative, elle peut également décider, par une délibération spéciale, à la majorité de l'article 25, de ne pas constituer de conseil syndical et de procéder directement à la désignation du syndic parmi ses membres.1° La désignation du syndic se fait par vote séparé à la majorité de l'article 25. L'assemblée générale peut également désigner un copropriétaire pour suppléer le syndic en cas d'empêchement de celui-ci. Le syndic et son suppléant sont l'un et l'autre révocables dans les mêmes conditions. L'assemblée générale désigne une ou plusieurs personnes physiques ou morales, qui peuvent être des copropriétaires ou des personnes extérieures qualifiées, pour assurer le contrôle des comptes du syndicat.

2° En cas d'empêchement du syndic ou de défaillance de celui-ci mettant en péril la conservation de l'immeuble, la santé ou la sécurité des occupants, chaque copropriétaire peut prendre l'initiative de convoquer une assemblée générale extraordinaire pour désigner un nouveau syndic ou prendre les décisions nécessaires à la conservation de l'immeuble, de la santé ou de la sécurité de ses occupants.

 

 

Entrée en vigueur immédiate

Résolutions

Ancienne majorité

Nouvelle majorité

Possibilité de recourir au 25-1

Les   travaux nécessaires à la conservation de l'immeuble ainsi qu'à la   préservation de la santé et de la sécurité physique des occupants, qui   incluent les travaux portant sur la stabilité de l'immeuble, le clos, le   couvert ou les réseaux et les travaux permettant d'assurer la mise en   conformité des logements avec les normes de salubrité, de sécurité et d'équipement

24 et   25 selon les cas

24

Non   concerné

Les   modalités de réalisation et d'exécution des travaux rendus obligatoires en   vertu de dispositions législatives ou réglementaires ou d'un arrêté de police   administrative relatif à la sécurité ou à la salubrité publique, notifié au   syndicat des copropriétaires pris en la personne du syndic

25

24

Non   concerné

Les   travaux prescrits dans le cadre d’une opération de restauration immobilière

25

24

Non   concerné

L'autorisation   donnée à certains copropriétaires d'effectuer, à leurs frais, des travaux   d'accessibilité aux personnes handicapées ou à mobilité réduite qui affectent   les parties communes ou l'aspect extérieur de l'immeuble et conformes à la   destination de celui-ci, sous réserve que ces travaux n'affectent pas la   structure de l'immeuble ou ses éléments d'équipement essentiels

25

24

Non   concerné

Lorsque la   copropriété comporte 15 lots principaux, ou moins, toute délégation, de pouvoir concernant la mise en   application et le suivi des travaux et contrats financés dans le cadre du   budget prévisionnel de charges. Dans ce cas, les membres du conseil syndical   doivent être couverts par une assurance de responsabilité civile

Interdit,   le syndic ne pouvant se faire substituer dans le cadre de ses missions

25

Oui

L'ensemble   des travaux comportant transformation, addition ou amélioration

Double   majorité de l’article de 26

25

Non

La demande   d'individualisation des contrats de fourniture d'eau et la réalisation des   études et travaux nécessaires à cette individualisation

Double   majorité de l’article 26

25

Non

Surélévation   ou construction de nouveaux bâtiments

Unanimité

Double   majorité de l’article 26

Non   concerné

 

Article 24

I.-Les décisions de l'assemblée générale sont prises à la majorité des voix exprimées des copropriétaires présents ou représentés, s'il n'en est autrement ordonné par la loi.

II.-Sont notamment approuvés dans les conditions de majorité prévues au I :

a) Les travaux nécessaires à la conservation de l'immeuble ainsi qu'à la préservation de la santé et de la sécurité physique des occupants, qui incluent les travaux portant sur la stabilité de l'immeuble, le clos, le couvert ou les réseaux et les travaux permettant d'assurer la mise en conformité des logements avec les normes de salubrité, de sécurité et d'équipement définies par les dispositions prises pour l'application de l'article 1er de la loi n° 67-561 du 12 juillet 1967 relative à l'amélioration de l'habitat ;

b) Les modalités de réalisation et d'exécution des travaux rendus obligatoires en vertu de dispositions législatives ou réglementaires ou d'un arrêté de police administrative relatif à la sécurité ou à la salubrité publique, notifié au syndicat des copropriétaires pris en la personne du syndic ;

c) Les modalités de réalisation et d'exécution des travaux notifiés en vertu de l'article L. 313-4-2 du code de l'urbanisme, notamment la faculté pour le syndicat des copropriétaires d'assurer la maîtrise d'ouvrage des travaux notifiés portant sur les parties privatives de tout ou partie des copropriétaires et qui sont alors réalisés aux frais du copropriétaire du lot concerné ;

d) Les travaux d'accessibilité aux personnes handicapées ou à mobilité réduite, sous réserve qu'ils n'affectent pas la structure de l'immeuble ou ses éléments d'équipement essentiels ;

e) L'autorisation donnée à certains copropriétaires d'effectuer, à leurs frais, des travaux d'accessibilité aux personnes handicapées ou à mobilité réduite qui affectent les parties communes ou l'aspect extérieur de l'immeuble et conformes à la destination de celui-ci, sous réserve que ces travaux n'affectent pas la structure de l'immeuble ou ses éléments d'équipement essentiels ;

f) Les adaptations du règlement de copropriété rendues nécessaires par les modifications législatives et réglementaires intervenues depuis son établissement. La publication de ces modifications du règlement de copropriété est effectuée au droit fixe ;

g) La décision d'engager le diagnostic prévu à l'article L. 731-1 du code de la construction et de l'habitation ainsi que ses modalités de réalisation.

III.-Lorsque le règlement de copropriété met à la charge de certains copropriétaires seulement les dépenses d'entretien d'une partie de l'immeuble ou celles d'entretien et de fonctionnement d'un élément d'équipement, il peut être prévu par ledit règlement que ces copropriétaires seuls prennent part au vote sur les décisions qui concernent ces dépenses. Chacun d'eux vote avec un nombre de voix proportionnel à sa participation auxdites dépenses

Article 25

 

Ne sont adoptées qu'à la majorité des voix de tous les copropriétaires les décisions concernant :

a) Toute délégation du pouvoir de prendre l'une des décisions visées à l'article 24, ainsi que, lorsque le syndicat comporte au plus quinze lots à usage de logements, de bureaux ou de commerces, toute délégation de pouvoir concernant la mise en application et le suivi des travaux et contrats financés dans le cadre du budget prévisionnel de charges. Dans ce dernier cas, les membres du conseil syndical doivent être couverts par une assurance de responsabilité civile ;

b) L'autorisation donnée à certains copropriétaires d'effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes ou l'aspect extérieur de l'immeuble, et conformes à la destination de celui-ci ;

c) La désignation ou la révocation du ou des syndics et des membres du conseil syndical ;

d) Les conditions auxquelles sont réalisés les actes de disposition sur les parties communes ou sur des droits accessoires à ces parties communes, lorsque ces actes résultent d'obligations légales ou réglementaires telles que celles relatives à l'établissement de cours communes, d'autres servitudes ou à la cession de droits de mitoyenneté ;

e) La modification de la répartition des charges visées à l'alinéa 1er de l'article 10 ci-dessus rendue nécessaire par un changement de l'usage d'une ou plusieurs parties privatives ;

f) A moins qu'ils ne relèvent de la majorité prévue par l'article 24, les travaux d'économies d'énergie ou de réduction des émissions de gaz à effet de serre. Ces travaux peuvent comprendre des travaux d'intérêt collectif réalisés sur les parties privatives et aux frais du copropriétaire du lot concerné, sauf dans le cas où ce dernier est en mesure de produire la preuve de la réalisation de travaux équivalents dans les dix années précédentes. Un décret en Conseil d'Etat précise les conditions d'application du présent f.

g) La suppression des vide-ordures pour des impératifs d'hygiène ;

h) L'installation ou la modification d'une antenne collective ou d'un réseau de communications électroniques interne à l'immeuble dès lors qu'elle porte sur des parties communes ;

i) L'autorisation permanente accordée à la police ou à la gendarmerie nationale de pénétrer dans les parties communes ;

j) L'installation ou la modification des installations électriques intérieures permettant l'alimentation des emplacements de stationnement d'accès sécurisé à usage privatif pour permettre la recharge des véhicules électriques ou hybrides, ainsi que la réalisation des installations de recharge électrique permettant un comptage individuel pour ces mêmes véhicules ;

k) L'installation de compteurs d'eau froide divisionnaires.

l) L'installation de compteurs d'énergie thermique ou de répartiteurs de frais de chauffage ;

m) L'autorisation de transmettre aux services chargés du maintien de l'ordre les images réalisées en vue de la protection des parties communes, dans les conditions prévues à l'article L. 126-1-1 du code de la construction et de l'habitation ;

n) L'ensemble des travaux comportant transformation, addition ou amélioration ;

o) La demande d'individualisation des contrats de fourniture d'eau et la réalisation des études et travaux nécessaires à cette individualisation.

Article 26

Sont prises à la majorité des membres du syndicat représentant au moins les deux tiers des voix les décisions concernant :

a) Les actes d'acquisition immobilière et les actes de disposition autres que ceux visés à l'article 25 d ;

b) La modification, ou éventuellement l'établissement, du règlement de copropriété dans la mesure où il concerne la jouissance, l'usage et l'administration des parties communes ;

c) Les travaux comportant transformation, addition ou amélioration, à l'exception de ceux visés aux e, g, h, i, j, m et n de l'article 25 ;

d) La demande d'individualisation des contrats de fourniture d'eau et la réalisation des études et travaux nécessaires à cette individualisation prévus par l'article 93 de la loi n° 2000-1208 du 13 décembre 2000 relative à la solidarité et au renouvellement urbains ;

e) Les modalités d'ouverture des portes d'accès aux immeubles. En cas de fermeture totale de l'immeuble, celle-ci doit être compatible avec l'exercice d'une activité autorisée par le règlement de copropriété. La décision d'ouverture est valable jusqu'à la tenue de l'assemblée générale suivante ;

f) La suppression du poste de concierge ou de gardien et l'aliénation du logement affecté au concierge ou au gardien lorsqu'il appartient au syndicat, sous réserve qu'elles ne portent pas atteinte à la destination de l'immeuble ou aux modalités de jouissance des parties privatives de l'immeuble.

L'assemblée générale ne peut, à quelque majorité que ce soit, imposer à un copropriétaire une modification à la destination de ses parties privatives ou aux modalités de leur jouissance, telles qu'elles résultent du règlement de copropriété.

Elle ne peut, sauf à l'unanimité des voix de tous les copropriétaires, décider l'aliénation des parties communes dont la conservation est nécessaire au respect de la destination de l'immeuble.

A défaut d'avoir été approuvés dans les conditions de majorité prévues au premier alinéa du présent article, les travaux d'amélioration mentionnés au c ci-dessus qui ont recueilli l'approbation de la majorité des membres du syndicat représentant au moins les deux tiers des voix des copropriétaires présents ou représentés peuvent être décidés par une nouvelle assemblée générale, convoquée à cet effet, qui statue à cette dernière majorité.

 

En attente d’un décret

Article 18-1

 

Pendant le délai s'écoulant entre la convocation de l'assemblée générale appelée à connaître des comptes et la tenue de celle-ci, les pièces justificatives des charges de copropriété, notamment, le cas échéant, une note d'information sur les modalités de calcul des charges de chauffage et de production d'eau chaude sanitaire collectifs, les factures, les contrats de fourniture et d'exploitation en cours et leurs avenants ainsi que la quantité consommée et le prix unitaire ou forfaitaire de chacune des catégories de charges, sont tenues à la disposition de tous les copropriétaires par le syndic selon des modalités précisées par décret en Conseil d'Etat.

  • Les modalités de consultation des pièces justificatives que tout copropriétaire peut examiner entre la convocation de l’assemblée générale appelée à connaitre des comptes et la tenue de celle-ci, seront fixées par un décret.

 

Modalités définies par décret

Article 18

 

I.-Indépendamment des pouvoirs qui lui sont conférés par d'autres dispositions de la présente loi ou par une délibération spéciale de l'assemblée générale, le syndic est chargé, dans les conditions qui seront éventuellement définies par le décret prévu à l'article 47 ci-dessous :

 

D’assurer l'information des occupants de chaque immeuble de la copropriété des décisions prises par l'assemblée générale, selon des modalités définies par décret.

 

Entre en vigueur au 08 mars 2015

Article L.129.8

Le propriétaire d'un logement installe dans celui-ci au moins un détecteur de fumée normalisé et s'assure, si le logement est mis en location, de son bon fonctionnement lors de l'établissement de l'état des lieux mentionné à l'article 3-2 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986. L'occupant d'un logement, qu'il soit locataire ou propriétaire, veille à l'entretien et au bon fonctionnement de ce dispositif et assure son renouvellement, si nécessaire, tant qu'il occupe le logement.

Cette obligation incombe au propriétaire non occupant dans des conditions définies par décret en Conseil d'Etat, notamment pour les locations saisonnières, les foyers, les logements de fonction et les locations meublées. Ce décret fixe également les mesures de sécurité à mettre en œuvre par les propriétaires dans les parties communes des immeubles pour prévenir le risque d'incendie.

L'occupant du logement notifie cette installation à l'assureur avec lequel il a conclu un contrat garantissant les dommages d'incendie.

 

Entre en vigueur au 01 Janvier 2017

Article 14-2

II. - Dans les immeubles à destination partielle ou totale d'habitation soumis à la présente loi, le syndicat des copropriétaires constitue un fonds de travaux à l'issue d'une période de cinq ans suivant la date de la réception des travaux pour faire face aux dépenses résultant :

1° Des travaux prescrits par les lois et règlements ;

2° Des travaux décidés par l'assemblée générale des copropriétaires au titre du I du présent article.

Ce fonds de travaux est alimenté par une cotisation annuelle obligatoire versée par les copropriétaires selon les mêmes modalités que celles décidées par l'assemblée générale pour le versement des provisions du budget prévisionnel.

L'assemblée générale, votant dans les conditions de majorité prévues aux articles 25 et 25-1, peut affecter tout ou partie des sommes déposées sur le fonds de travaux au financement des travaux mentionnés aux 1° et 2° du présent II.

Par exception, lorsque, en application de l'article 18, le syndic a, dans un cas d'urgence, fait procéder de sa propre initiative à l'exécution de travaux nécessaires à la sauvegarde de l'immeuble, l'assemblée générale, votant dans les conditions de majorité prévues aux articles 25 et 25-1, peut affecter tout ou partie des sommes déposées sur le fonds de travaux au financement de ces travaux.Le montant, en pourcentage du budget prévisionnel, de la cotisation annuelle est décidé par l'assemblée générale votant dans les conditions de majorité prévues aux articles 25 et 25-1. Ce montant ne peut être inférieur à 5 % du budget prévisionnel mentionné à l'article 14-1.

Si le diagnostic technique global prévu à l'article L. 731-1 du code de la construction et de l'habitation a été réalisé et qu'il ne fait apparaître aucun besoin de travaux dans les dix prochaines années, le syndicat est dispensé de l'obligation de constituer un fonds de travaux pendant la durée de validité du diagnostic.

Les sommes versées au titre du fonds de travaux sont attachées aux lots et définitivement acquises au syndicat des copropriétaires. Elles ne donnent pas lieu à un remboursement par le syndicat à l'occasion de la cession d'un lot

 

Entre en vigueur au 01 Janvier 2016

Article L 731-1

 

Afin d’assurer l’information des copropriétaires sur la situation générale de l’immeuble et, le cas échéant, aux fins d’élaboration d’un plan pluriannuel de travaux, l’assemblée générale des copropriétaires se prononce sur la question de faire réaliser par un tiers, disposant de compétences précisées par décret, un diagnostic technique global pour tout immeuble à destination partielle ou totale d’habitation relevant du statut de la copropriété.

La décision de réaliser ce diagnostic ainsi que ses modalités de réalisation sont approuvées dans les conditions de majorité de l’article 24 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis

Ce diagnostic technique global comporte :

1° Une analyse de l’état apparent des parties communes et des équipements communs de l’immeuble ;

2° Un état de la situation du syndicat des copropriétaires au regard des obligations légales et réglementaires au titre de la construction et de l’habitation

3° Une analyse des améliorations possibles de la gestion technique et patrimoniale de l’immeuble ;

4° Un diagnostic de performance énergétique de l’immeuble tel que prévu aux articles L. 134-3 ou L. 134-4-1 du présent code. L’audit énergétique prévu au même article L. 134‑4-1 satisfait cette obligation.

Il fait apparaître une évaluation sommaire du coût et une liste des travaux nécessaires à la conservation de l’immeuble, en précisant notamment ceux qui devraient être menés dans les dix prochaines années.

 

Entrée en vigueur immédiate

Article 9.1 nouveau de la Loi du 10 Juillet 1965

Chaque copropriétaire est tenu de s'assurer contre les risques de responsabilité civile dont il doit répondre en sa qualité soit de copropriétaire occupant, soit de copropriétaire non-occupant. Chaque syndicat de copropriétaires est tenu de s'assurer contre les risques de responsabilité civile dont il doit répondre.

 

  • Le copropriétaire bailleur aura donc l’obligation de souscrire une assurance non occupant. Cette assurance a pour vocation de couvrir entre autres les dommages causés par les équipements et installations du logement en l’absence de location responsable. Elle offre aux propriétaires bailleurs une couverture équivalente à l’assurance multirisque habitation. L’assurance propriétaire non occupant comble ainsi le vide entre l’assurance du locataire et celle de la copropriété. De plus, elle permet de couvrir la responsabilité du propriétaire non occupant en cas de vice de construction, trouble de jouissance ou défaut d’entretien. Elle garantit aussi sa responsabilité vis-à-vis des voisins et des tiers dans le cadre de l’assurance dite « recours des voisins et des tiers ».

 

  • En ce qui concerne la copropriété, le syndic a donc pour obligation de faire voter un contrat d’assurance de responsabilité civile concernant le syndicat des copropriétaires. Ce contrat d’assurance est obligatoire et voté par l’assemblée générale à la majorité de l’article 24. En cas de refus de l’assemblée générale, le syndic pourra contracter une assurance pour le compte du syndicat des copropriétaires (Code des assurances : L.112-1).

 

Entrée en vigueur immédiate

 

Article L. 721-1.

 

Les annonces relatives à la vente d'un lot ou d'une fraction de lot d'un immeuble bâti soumis au statut de la copropriété mentionnent :

1° Le fait que le bien est soumis au statut de la copropriété ;

2° Le nombre de lots ;

3° Le montant moyen annuel de la quote-part, à la charge du vendeur, du budget prévisionnel correspondant aux dépenses courantes définies à l'article 14-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Les annonces précisent également si le syndicat des copropriétaires fait l'objet de procédures menées sur le fondement des articles 29-1 A et 29-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 précitée et de l'article L. 615-6 du présent code.

Article L. 721-2. 

 

En cas de vente d'un lot ou d'une fraction de lot ou de cession d'un droit réel immobilier relatif à un lot ou à une fraction de lot d'un immeuble bâti à usage total ou partiel d'habitation et soumis au statut de la copropriété, sont annexés à la promesse de vente ou, à défaut de promesse, à l'acte authentique de vente, en sus du dossier de diagnostic technique mentionné à l'article L. 271-4, les documents suivants :

1° Les documents relatifs à l'organisation de l'immeuble :

A) La fiche synthétique de la copropriété prévue à l'article 8-2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis ;

B) Le règlement de copropriété et l'état descriptif de division ainsi que les actes les modifiant, s'ils ont été publiés ;

C) Les procès-verbaux des assemblées générales des trois dernières années, si le copropriétaire vendeur en dispose ;

2° Les documents relatifs à la situation financière de la copropriété et du copropriétaire vendeur :

A) Le montant des charges courantes du budget prévisionnel et des charges hors budget prévisionnel payées par le copropriétaire vendeur au titre des deux exercices comptables précédant la vente

B) Les sommes pouvant rester dues par le copropriétaire vendeur au syndicat des copropriétaires et les sommes qui seront dues au syndicat par l'acquéreur ;

C) L'état global des impayés de charges au sein du syndicat et de la dette vis-à-vis des fournisseurs

D) Lorsque le syndicat des copropriétaires dispose d'un fonds de travaux, le montant de la part du fonds de travaux rattachée au lot principal vendu et le montant de la dernière cotisation au fonds versée par le copropriétaire vendeur au titre de son lot.

Par exception, lorsque le syndicat de copropriétaires relève du deuxième alinéa de l'article 14-3 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 précitée, les documents mentionnés aux b et c du présent 2° n'ont pas à être annexés à la promesse de vente ou, à défaut de promesse, à l'acte authentique de vente ;

3° Le carnet d'entretien de l'immeuble ;

4° Une attestation comportant la mention de la superficie de la partie privative et de la surface habitable de ce lot ou de cette fraction de lot, prévues à l'article 46 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 précitée ;

5° Une notice d'information relative aux droits et obligations des copropriétaires ainsi qu'au fonctionnement des instances du syndicat de copropriété. Un arrêté du ministre chargé du logement détermine le contenu de cette notice ;

6° Le cas échéant, le diagnostic technique global prévu à l'article L. 731-1 et le plan pluriannuel de travaux prévu à l'article L. 731-2.

A défaut d'annexion à la promesse de vente ou, à défaut de promesse, à l'acte authentique de vente, l'acquéreur reconnaît que le notaire ou le vendeur lui a remis le règlement de copropriété, le carnet d'entretien et l'état descriptif de division.

En cas de vente publique, les documents mentionnés aux 1° à 6° sont annexés au cahier des charges.

Article L. 721-3

Lorsque les documents mentionnés aux 1°, 2° et 4° de l'article L. 721-2 ne sont pas annexés à l'acte notifié conformément à l'article L. 271-1, le délai de rétractation ou de réflexion, prévu à ce même article, ne court qu'à compter du lendemain de la communication de ces documents à l'acquéreur. Cette communication est réalisée selon les modalités de notification de l'acte prévues audit article L. 271-1.

 

Entre en vigueur au 01 septembre 2015

Article 23

 

Les charges récupérables, sommes accessoires au loyer principal, sont exigibles sur justification en contrepartie :

1° Des services rendus liés à l'usage des différents éléments de la chose louée ;

2° Des dépenses d'entretien courant et des menues réparations sur les éléments d'usage commun de la chose louée. Sont notamment récupérables à ce titre les dépenses engagées par le bailleur dans le cadre d'un contrat d'entretien relatif aux ascenseurs et répondant aux conditions de l'article L. 125-2-2 du code de la construction et de l'habitation, qui concernent les opérations et les vérifications périodiques minimales et la réparation et le remplacement de petites pièces présentant des signes d'usure excessive ainsi que les interventions pour dégager les personnes bloquées en cabine et le dépannage et la remise en fonctionnement normal des appareils ;

3° Des impositions qui correspondent à des services dont le locataire profite directement.

La liste de ces charges est fixée par décret en Conseil d'Etat. Il peut y être dérogé par accords collectifs locaux portant sur l'amélioration de la sécurité ou la prise en compte du développement durable, conclus conformément à l'article 42 de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 précitée.

Les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l'objet d'une régularisation annuelle. Les demandes de provisions sont justifiées par la communication de résultats antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation et, lorsque l'immeuble est soumis au statut de la copropriété ou lorsque le bailleur est une personne morale, par le budget prévisionnel.

Un mois avant cette régularisation, le bailleur en communique au locataire le décompte par nature de charges ainsi que, dans les immeubles collectifs, le mode de répartition entre les locataires et, le cas échéant, une note d'information sur les modalités de calcul des charges de chauffage et de production d'eau chaude sanitaire collectifs. Durant six mois à compter de l'envoi de ce décompte, les pièces justificatives sont tenues, dans des conditions normales, à la disposition des locataires.

A compter du 1er septembre 2015, le bailleur transmet également, à la demande du locataire, le récapitulatif des charges du logement par voie dématérialisée ou par voie postale.

Lorsque la régularisation des charges n'a pas été effectuée avant le terme de l'année civile suivant l'année de leur exigibilité, le paiement par le locataire est effectué par douzième, s'il en fait la demande.

Pour l'application du présent article, le coût des services assurés dans le cadre d'un contrat d'entreprise ou d'un contrat d'achat d'électricité, d'énergie calorifique ou de gaz naturel combustible, distribués par réseaux correspond à la dépense, toutes taxes comprises, acquittée par le bailleur.

 

Entrée en vigueur immédiate

Article 17

Les décisions du syndicat sont prises en assemblée générale des copropriétaires ; leur exécution est confiée à un syndic placé éventuellement sous le contrôle d'un conseil syndical.

Dans les cas où, avant la réunion de la première assemblée générale suivant la mise en copropriété, un syndic provisoire a été désigné par le règlement de copropriété ou par tout autre accord des parties, ce syndic ne peut être maintenu que par décision de l'assemblée générale, après mise en concurrence préalable de plusieurs contrats de syndics effectuée par le conseil syndical, s'il en existe un, ou les copropriétaires.

A défaut de nomination, le syndic est désigné par le président du tribunal de grande instance saisi à la requête d'un ou plusieurs copropriétaires, du maire de la commune ou du président de l'établissement public de coopération intercommunale compétent en matière d'habitat du lieu de situation de l'immeuble

  • Maintien du syndic provisoire :

Le syndic provisoire désigné lors de la mise en copropriété de l’immeuble sera maintenu uniquement suite à une décision de l’assemblée générale et après mise en concurrence préalable de plusieurs contrats de syndic effectuée par le conseil syndical, ou à défaut de conseil syndical par les copropriétaires.

  • Mise en concurrence obligatoire du syndic :

Lorsque l'assemblée générale doit désigner un nouveau syndic, une mise en concurrence de plusieurs projets de contrat de syndic doit être réalisée par le conseil syndical, faisant notamment état des frais afférents au compte bancaire séparé.

 

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 Télécharger ICI, l'intégralité du texte de loi.

 

 

 

COPROPRIETE: DEMATERIALISATION DES ENVOIS

Les convocations et mises en demeure de la loi du 10 juillet 1965 peuvent être adressées par voie électronique.

Le décret n° 2015-1325 du 21 octobre 2015 relatif à la dématérialisation des notifications et des mises en demeure concernant les immeubles soumis au statut de la copropriété a été publié au Journal officiel du 23 octobre 2015. Il permet d'utiliser la lettre recommandée électronique dans les conditions définies à l'article 1369-8 du Code civil et à son décret d'application pour toutes les notifications et mises en demeure prévues par la loi du 10 juillet 1965. Accédez au document en cliquant ICI

Les évolutions du PTZ en 2016

L'article 107 de la loi de finances pour 2016, mise en application par le décret n° 2015-1813 du 29 décembre 2015, simplifie et élargit le prêt à taux zéro :

    • le PTZ peut désormais financer jusqu'à 40 % de l’achat d’un logement dans le neuf
    • les plafonds de revenus sont augmentés, permettant à davantage de ménages d'en bénéficier
    • le remboursement du prêt peut être différé de 5, 10 ou 15 ans selon les revenus
    • pour l'achat de logements anciens à réhabiliter, le PTZ est étendu à l’ensemble du territoire les ménages peuvent louer leur logement au bout de 6 ans, sans attendre le remboursement total du prêt

 

Transaction : Vente de lot de copropriété & simplification

La loi du 20 décembre 2014 relative à la simplification de la vie des entreprises a autorisé le Gouvernement à prendre par ordonnance des mesures visant à rectifier certains effets néfastes de la loi Alur.

C’est ainsi que l'ordonnance n° 2015-1075 du 27 août 2015 vient simplifier les pièces à joindre lors des ventes de lots de copropriété. L’ordonnance répond notamment à une demande forte de la pratique et concède la remise des documents et informations requis,en amontde la promesse. Elle permet ainsi une réduction du volume des annexes de l’avant-contrat. La remise des documents peut en outre être effectuée sur tous supports et par tous moyens, y compris par un procédé dématérialisé (numérique)sous réserve de l'acceptation expresse par l'acquéreur. L'acquéreur devra attester de cette remise soit dans l'acte contenant la promesse de vente par sa simple signature lorsqu'il s'agit d'un acte authentique soit, lorsque l'acte est établi sous seing privé, dans un document qu'il signe et qu'il date de sa main.

L'information relative aux sommes dues par le vendeur au syndicat n'est, quant à elle, plus exigée.
De même, lorsque l'acquéreur est déjà propriétaire d'au moins un lot dans la même copropriété, le vendeur est dispensé de joindre les éléments de l'immeuble, le carnet d'entretien, la notice d'information et ou encore le (futur) diagnostic technique global.
Pour les lots annexes ou fractions de lot (emplacement de stationnement, cave, grenier, débarras, placard, remise, garage ou un cellier) la communication des pièces annexes est également réduite au minimum.

Copropriété : Individualisation des frais de chauffage

La loi du 17 août 2015 relative à la transition énergétique pour la croissance verte a inséré après l'article 24-8 de la loi du 10 juillet 1965 un article 24-9 nouveau ainsi rédigé :

    « Lorsque l'immeuble est pourvu d'un chauffage commun à tout ou partie des locaux occupés à titre privatif et fournissant à chacun de ces locaux une quantité de chaleur réglable par l'occupant et est soumis à l'obligation d'individualisation des frais de chauffage en application de l'article L.241-9 du code de l'énergie, le syndic inscrit à l'ordre du jour de l'assemblée générale la question des travaux permettant de munir l'installation de chauffage d'un tel dispositif d'individualisation, ainsi que la présentation des devis élaborés à cet effet. »

Ces dispositions devaient entrer en vigueur six mois après la promulgation de la présente loi, soit désormais depuis le 18 février 2016.

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