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Actualités Immobilières et juridiques

LOI ALUR, LES PRINCIPALES MESURES

 

Entre en vigueur dans un délai d’un an à compter de la promulgation de la présente loi soit au 24 Mars 2015

Article 18

II.-Le syndic assure la gestion comptable et financière du syndicat et, à ce titre, est chargé :

D'ouvrir un compte bancaire ou postal séparé au nom du syndicat sur lequel sont versées sans délai toutes les sommes ou valeurs reçues au nom ou pour le compte du syndicat.

L'assemblée générale peut en décider autrement à la majorité de l'article 25 et, le cas échéant, de l'article 25-1 lorsque l'immeuble est administré par un syndic soumis aux dispositions de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 réglementant les conditions d'exercice des activités relatives à certaines opérations portant sur les immeubles et les fonds de commerce ou par un syndic dont l'activité est soumise à une réglementation professionnelle organisant le maniement des fonds du syndicat.

La méconnaissance par le syndic de cette obligation emporte la nullité de plein droit de son mandat à l'expiration du délai de trois mois suivant sa désignation.

Toutefois, les actes qu'il aurait passés avec des tiers de bonne foi demeurent valables.

  • Le syndic a l’obligation d’ouvrir un compte bancaire séparé pour les immeubles de plus de 15 lots au nom du syndicat sans possibilité de faire voter une dispense par l’assemblée générale. Le non-respect de cette obligation emportera la nullité de plein droit de son mandat à l’expiration du délai de trois mois suivant sa désignation.
  • Sur ce compte bancaire sera versé l’ensemble des provisions, qu’elles soient issues ou non du budget prévisionnel sans qu’il puisse y avoir de convention de fusion ou de compensation avec un autre compte. Le syndic devra mettre à la disposition des membres du conseil syndical une copie des relevés périodiques de ce compte.

 

Entre en vigueur au 01 Janvier 2015

Article 18

I.-Indépendamment des pouvoirs qui lui sont conférés par d'autres dispositions de la présente loi ou par une délibération spéciale de l'assemblée générale, le syndic est chargé, dans les conditions qui seront éventuellement définies par le décret prévu à l'article 47 ci-dessous :

De proposer, à compter du 1er janvier 2015, lorsque le syndic est un syndic professionnel, un accès en ligne sécurisé aux documents dématérialisés relatifs à la gestion de l'immeuble ou des lots gérés, sauf décision contraire de l'assemblée générale prise à la majorité de l'article 25 de la présente loi. Cet accès est différencié selon la nature des documents mis à la disposition des membres du syndicat de copropriétaires ou de ceux du conseil syndical.

 

Entrée en vigueur immédiate

Article 18-1 A

Le contrat de syndic respecte un contrat type défini par décret en Conseil d'Etat.

Les travaux mentionnés à l'article 14-2 et votés par l'assemblée générale des copropriétaires en application des articles 24, 25, 26, 26-3 et 30 peuvent faire l'objet d'honoraires spécifiques au profit du syndic. Ces honoraires sont votés lors de la même assemblée générale que les travaux concernés, aux mêmes règles de majorité.

Le syndic ne peut en aucun cas mentionner, dans le contrat de syndic soumis au vote de l'assemblée générale de la copropriété, de barème relatif à ces honoraires spécifiques, même à titre indicatif. Une telle rémunération fixée dans le projet de résolution soumis au vote de l'assemblée générale doit être exprimée en pourcentage du montant hors taxes des travaux, à un taux dégressif selon l'importance des travaux préalablement à leur exécution.

  • La loi prévoit que le contrat de syndic respecte un contrat type. Par ailleurs, le syndic qui souhaite renoncer à son mandat a l’obligation de respecter un préavis de trois mois.

 

Modalités définies par décret

Article 18-1 A

La rémunération des syndics est déterminée de manière forfaitaire. Toutefois, une rémunération spécifique complémentaire peut être perçue à l'occasion de prestations particulières, définies par décret en Conseil d'Etat.

Le décret prévu au premier alinéa fait l'objet d'une concertation bisannuelle en vue de son éventuelle révision. Cette concertation est organisée par le ministre chargé du logement et associe notamment le Conseil national de la transaction et de la gestion immobilières créé en application de l'article 13-1 de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 réglementant les conditions d'exercice des activités relatives à certaines opérations portant sur les immeubles et les fonds de commerce.

  • Par ailleurs, les rémunérations spécifiques complémentaires perçues par le syndic dans le cadre de l’établissement de l’état daté ou du recouvrement de créances ne pourront excéder un montant qui sera fixé par décret.

 

Dispositions applicables à compter du : 31 décembre 2016 pour les SDC de plus de 200 lots, 31 décembre 2017 pour les SDC de plus de 50 lots, 31 décembre 2018 pour les SDC de moins de 50 lots

ArticleL711-1 du CCH

Afin de faciliter la connaissance des pouvoirs publics sur l’état des copropriétés et la mise en œuvre des actions destinées à prévenir la survenance de dysfonctionnements, il est institué un registre auquel sont immatriculés les syndicats de copropriétaires définis à l’article 14 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, qui administrent des immeubles à destination partielle ou totale d’habitation.

 

  • Pour les copropriétés existantes, cette tâche serait dévolue au syndic. Les informations devront être mises à jour et les données financières devront être transmises à l’issue chaque exercice comptable.

 

  • Pour les immeubles neufs et pour ceux mis en copropriété, les démarches d’immatriculation incombent aux notaires.

 

Disposition applicable à compter du : 31 décembre 2016 pour les syndicats de copropriétaires comportant plus de 200 lots, 31 décembre 2017 pour les syndicats de copropriétaires comportant plus de 50 lots, 31 décembre 2018, pour les autres syndicats de copropriétaires.

Article 8-2

 

Le syndic établit une fiche synthétique de la copropriété regroupant les données financières et techniques essentielles relatives à la copropriété et à son bâti, dont le contenu est défini par décret. Le syndic met à jour la fiche synthétique de la copropriété chaque année.

Le syndic met cette fiche à disposition des copropriétaires.

Le défaut de réalisation de la fiche synthétique est un motif de révocation du syndic. Les contrats de syndic prévoient obligatoirement une pénalité financière forfaitaire automatique à l'encontre du syndic chaque fois que celui-ci ne met pas la fiche synthétique à disposition d'un copropriétaire dans un délai de quinze jours à compter de la demande. Cette pénalité est déduite de la rémunération du syndic lors du dernier appel de charges de l'exercice.

Ces dispositions ne sont pas applicables aux syndics administrant des immeubles à destination totale autre que d'habitation

 

Entrée en vigueur immédiate

Article 17-1-1

Lorsque le syndicat de copropriétaires comporte moins de dix lots à usage de logements, de bureaux ou de commerces et que son budget prévisionnel moyen sur une période de trois exercices consécutifs est inférieur à 15 000 €, le syndicat peut bénéficier des dérogations suivantes aux Articles 17-1 et 26.

A. ― La modification du règlement de copropriété en vue de prévoir la possibilité d'adopter la forme coopérative est approuvée à la majorité de l'article 25 et, le cas échéant, à la majorité de l'article 25-1.

B. ― Lorsque l'assemblée générale de ce syndicat a décidé d'adopter la forme coopérative, elle peut également décider, par une délibération spéciale, à la majorité de l'article 25, de ne pas constituer de conseil syndical et de procéder directement à la désignation du syndic parmi ses membres.1° La désignation du syndic se fait par vote séparé à la majorité de l'article 25. L'assemblée générale peut également désigner un copropriétaire pour suppléer le syndic en cas d'empêchement de celui-ci. Le syndic et son suppléant sont l'un et l'autre révocables dans les mêmes conditions. L'assemblée générale désigne une ou plusieurs personnes physiques ou morales, qui peuvent être des copropriétaires ou des personnes extérieures qualifiées, pour assurer le contrôle des comptes du syndicat.

2° En cas d'empêchement du syndic ou de défaillance de celui-ci mettant en péril la conservation de l'immeuble, la santé ou la sécurité des occupants, chaque copropriétaire peut prendre l'initiative de convoquer une assemblée générale extraordinaire pour désigner un nouveau syndic ou prendre les décisions nécessaires à la conservation de l'immeuble, de la santé ou de la sécurité de ses occupants.

 

 

Entrée en vigueur immédiate

Résolutions

Ancienne majorité

Nouvelle majorité

Possibilité de recourir au 25-1

Les   travaux nécessaires à la conservation de l'immeuble ainsi qu'à la   préservation de la santé et de la sécurité physique des occupants, qui   incluent les travaux portant sur la stabilité de l'immeuble, le clos, le   couvert ou les réseaux et les travaux permettant d'assurer la mise en   conformité des logements avec les normes de salubrité, de sécurité et d'équipement

24 et   25 selon les cas

24

Non   concerné

Les   modalités de réalisation et d'exécution des travaux rendus obligatoires en   vertu de dispositions législatives ou réglementaires ou d'un arrêté de police   administrative relatif à la sécurité ou à la salubrité publique, notifié au   syndicat des copropriétaires pris en la personne du syndic

25

24

Non   concerné

Les   travaux prescrits dans le cadre d’une opération de restauration immobilière

25

24

Non   concerné

L'autorisation   donnée à certains copropriétaires d'effectuer, à leurs frais, des travaux   d'accessibilité aux personnes handicapées ou à mobilité réduite qui affectent   les parties communes ou l'aspect extérieur de l'immeuble et conformes à la   destination de celui-ci, sous réserve que ces travaux n'affectent pas la   structure de l'immeuble ou ses éléments d'équipement essentiels

25

24

Non   concerné

Lorsque la   copropriété comporte 15 lots principaux, ou moins, toute délégation, de pouvoir concernant la mise en   application et le suivi des travaux et contrats financés dans le cadre du   budget prévisionnel de charges. Dans ce cas, les membres du conseil syndical   doivent être couverts par une assurance de responsabilité civile

Interdit,   le syndic ne pouvant se faire substituer dans le cadre de ses missions

25

Oui

L'ensemble   des travaux comportant transformation, addition ou amélioration

Double   majorité de l’article de 26

25

Non

La demande   d'individualisation des contrats de fourniture d'eau et la réalisation des   études et travaux nécessaires à cette individualisation

Double   majorité de l’article 26

25

Non

Surélévation   ou construction de nouveaux bâtiments

Unanimité

Double   majorité de l’article 26

Non   concerné

 

Article 24

I.-Les décisions de l'assemblée générale sont prises à la majorité des voix exprimées des copropriétaires présents ou représentés, s'il n'en est autrement ordonné par la loi.

II.-Sont notamment approuvés dans les conditions de majorité prévues au I :

a) Les travaux nécessaires à la conservation de l'immeuble ainsi qu'à la préservation de la santé et de la sécurité physique des occupants, qui incluent les travaux portant sur la stabilité de l'immeuble, le clos, le couvert ou les réseaux et les travaux permettant d'assurer la mise en conformité des logements avec les normes de salubrité, de sécurité et d'équipement définies par les dispositions prises pour l'application de l'article 1er de la loi n° 67-561 du 12 juillet 1967 relative à l'amélioration de l'habitat ;

b) Les modalités de réalisation et d'exécution des travaux rendus obligatoires en vertu de dispositions législatives ou réglementaires ou d'un arrêté de police administrative relatif à la sécurité ou à la salubrité publique, notifié au syndicat des copropriétaires pris en la personne du syndic ;

c) Les modalités de réalisation et d'exécution des travaux notifiés en vertu de l'article L. 313-4-2 du code de l'urbanisme, notamment la faculté pour le syndicat des copropriétaires d'assurer la maîtrise d'ouvrage des travaux notifiés portant sur les parties privatives de tout ou partie des copropriétaires et qui sont alors réalisés aux frais du copropriétaire du lot concerné ;

d) Les travaux d'accessibilité aux personnes handicapées ou à mobilité réduite, sous réserve qu'ils n'affectent pas la structure de l'immeuble ou ses éléments d'équipement essentiels ;

e) L'autorisation donnée à certains copropriétaires d'effectuer, à leurs frais, des travaux d'accessibilité aux personnes handicapées ou à mobilité réduite qui affectent les parties communes ou l'aspect extérieur de l'immeuble et conformes à la destination de celui-ci, sous réserve que ces travaux n'affectent pas la structure de l'immeuble ou ses éléments d'équipement essentiels ;

f) Les adaptations du règlement de copropriété rendues nécessaires par les modifications législatives et réglementaires intervenues depuis son établissement. La publication de ces modifications du règlement de copropriété est effectuée au droit fixe ;

g) La décision d'engager le diagnostic prévu à l'article L. 731-1 du code de la construction et de l'habitation ainsi que ses modalités de réalisation.

III.-Lorsque le règlement de copropriété met à la charge de certains copropriétaires seulement les dépenses d'entretien d'une partie de l'immeuble ou celles d'entretien et de fonctionnement d'un élément d'équipement, il peut être prévu par ledit règlement que ces copropriétaires seuls prennent part au vote sur les décisions qui concernent ces dépenses. Chacun d'eux vote avec un nombre de voix proportionnel à sa participation auxdites dépenses

Article 25

 

Ne sont adoptées qu'à la majorité des voix de tous les copropriétaires les décisions concernant :

a) Toute délégation du pouvoir de prendre l'une des décisions visées à l'article 24, ainsi que, lorsque le syndicat comporte au plus quinze lots à usage de logements, de bureaux ou de commerces, toute délégation de pouvoir concernant la mise en application et le suivi des travaux et contrats financés dans le cadre du budget prévisionnel de charges. Dans ce dernier cas, les membres du conseil syndical doivent être couverts par une assurance de responsabilité civile ;

b) L'autorisation donnée à certains copropriétaires d'effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes ou l'aspect extérieur de l'immeuble, et conformes à la destination de celui-ci ;

c) La désignation ou la révocation du ou des syndics et des membres du conseil syndical ;

d) Les conditions auxquelles sont réalisés les actes de disposition sur les parties communes ou sur des droits accessoires à ces parties communes, lorsque ces actes résultent d'obligations légales ou réglementaires telles que celles relatives à l'établissement de cours communes, d'autres servitudes ou à la cession de droits de mitoyenneté ;

e) La modification de la répartition des charges visées à l'alinéa 1er de l'article 10 ci-dessus rendue nécessaire par un changement de l'usage d'une ou plusieurs parties privatives ;

f) A moins qu'ils ne relèvent de la majorité prévue par l'article 24, les travaux d'économies d'énergie ou de réduction des émissions de gaz à effet de serre. Ces travaux peuvent comprendre des travaux d'intérêt collectif réalisés sur les parties privatives et aux frais du copropriétaire du lot concerné, sauf dans le cas où ce dernier est en mesure de produire la preuve de la réalisation de travaux équivalents dans les dix années précédentes. Un décret en Conseil d'Etat précise les conditions d'application du présent f.

g) La suppression des vide-ordures pour des impératifs d'hygiène ;

h) L'installation ou la modification d'une antenne collective ou d'un réseau de communications électroniques interne à l'immeuble dès lors qu'elle porte sur des parties communes ;

i) L'autorisation permanente accordée à la police ou à la gendarmerie nationale de pénétrer dans les parties communes ;

j) L'installation ou la modification des installations électriques intérieures permettant l'alimentation des emplacements de stationnement d'accès sécurisé à usage privatif pour permettre la recharge des véhicules électriques ou hybrides, ainsi que la réalisation des installations de recharge électrique permettant un comptage individuel pour ces mêmes véhicules ;

k) L'installation de compteurs d'eau froide divisionnaires.

l) L'installation de compteurs d'énergie thermique ou de répartiteurs de frais de chauffage ;

m) L'autorisation de transmettre aux services chargés du maintien de l'ordre les images réalisées en vue de la protection des parties communes, dans les conditions prévues à l'article L. 126-1-1 du code de la construction et de l'habitation ;

n) L'ensemble des travaux comportant transformation, addition ou amélioration ;

o) La demande d'individualisation des contrats de fourniture d'eau et la réalisation des études et travaux nécessaires à cette individualisation.

Article 26

Sont prises à la majorité des membres du syndicat représentant au moins les deux tiers des voix les décisions concernant :

a) Les actes d'acquisition immobilière et les actes de disposition autres que ceux visés à l'article 25 d ;

b) La modification, ou éventuellement l'établissement, du règlement de copropriété dans la mesure où il concerne la jouissance, l'usage et l'administration des parties communes ;

c) Les travaux comportant transformation, addition ou amélioration, à l'exception de ceux visés aux e, g, h, i, j, m et n de l'article 25 ;

d) La demande d'individualisation des contrats de fourniture d'eau et la réalisation des études et travaux nécessaires à cette individualisation prévus par l'article 93 de la loi n° 2000-1208 du 13 décembre 2000 relative à la solidarité et au renouvellement urbains ;

e) Les modalités d'ouverture des portes d'accès aux immeubles. En cas de fermeture totale de l'immeuble, celle-ci doit être compatible avec l'exercice d'une activité autorisée par le règlement de copropriété. La décision d'ouverture est valable jusqu'à la tenue de l'assemblée générale suivante ;

f) La suppression du poste de concierge ou de gardien et l'aliénation du logement affecté au concierge ou au gardien lorsqu'il appartient au syndicat, sous réserve qu'elles ne portent pas atteinte à la destination de l'immeuble ou aux modalités de jouissance des parties privatives de l'immeuble.

L'assemblée générale ne peut, à quelque majorité que ce soit, imposer à un copropriétaire une modification à la destination de ses parties privatives ou aux modalités de leur jouissance, telles qu'elles résultent du règlement de copropriété.

Elle ne peut, sauf à l'unanimité des voix de tous les copropriétaires, décider l'aliénation des parties communes dont la conservation est nécessaire au respect de la destination de l'immeuble.

A défaut d'avoir été approuvés dans les conditions de majorité prévues au premier alinéa du présent article, les travaux d'amélioration mentionnés au c ci-dessus qui ont recueilli l'approbation de la majorité des membres du syndicat représentant au moins les deux tiers des voix des copropriétaires présents ou représentés peuvent être décidés par une nouvelle assemblée générale, convoquée à cet effet, qui statue à cette dernière majorité.

 

En attente d’un décret

Article 18-1

 

Pendant le délai s'écoulant entre la convocation de l'assemblée générale appelée à connaître des comptes et la tenue de celle-ci, les pièces justificatives des charges de copropriété, notamment, le cas échéant, une note d'information sur les modalités de calcul des charges de chauffage et de production d'eau chaude sanitaire collectifs, les factures, les contrats de fourniture et d'exploitation en cours et leurs avenants ainsi que la quantité consommée et le prix unitaire ou forfaitaire de chacune des catégories de charges, sont tenues à la disposition de tous les copropriétaires par le syndic selon des modalités précisées par décret en Conseil d'Etat.

  • Les modalités de consultation des pièces justificatives que tout copropriétaire peut examiner entre la convocation de l’assemblée générale appelée à connaitre des comptes et la tenue de celle-ci, seront fixées par un décret.

 

Modalités définies par décret

Article 18

 

I.-Indépendamment des pouvoirs qui lui sont conférés par d'autres dispositions de la présente loi ou par une délibération spéciale de l'assemblée générale, le syndic est chargé, dans les conditions qui seront éventuellement définies par le décret prévu à l'article 47 ci-dessous :

 

D’assurer l'information des occupants de chaque immeuble de la copropriété des décisions prises par l'assemblée générale, selon des modalités définies par décret.

 

Entre en vigueur au 08 mars 2015

Article L.129.8

Le propriétaire d'un logement installe dans celui-ci au moins un détecteur de fumée normalisé et s'assure, si le logement est mis en location, de son bon fonctionnement lors de l'établissement de l'état des lieux mentionné à l'article 3-2 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986. L'occupant d'un logement, qu'il soit locataire ou propriétaire, veille à l'entretien et au bon fonctionnement de ce dispositif et assure son renouvellement, si nécessaire, tant qu'il occupe le logement.

Cette obligation incombe au propriétaire non occupant dans des conditions définies par décret en Conseil d'Etat, notamment pour les locations saisonnières, les foyers, les logements de fonction et les locations meublées. Ce décret fixe également les mesures de sécurité à mettre en œuvre par les propriétaires dans les parties communes des immeubles pour prévenir le risque d'incendie.

L'occupant du logement notifie cette installation à l'assureur avec lequel il a conclu un contrat garantissant les dommages d'incendie.

 

Entre en vigueur au 01 Janvier 2017

Article 14-2

II. - Dans les immeubles à destination partielle ou totale d'habitation soumis à la présente loi, le syndicat des copropriétaires constitue un fonds de travaux à l'issue d'une période de cinq ans suivant la date de la réception des travaux pour faire face aux dépenses résultant :

1° Des travaux prescrits par les lois et règlements ;

2° Des travaux décidés par l'assemblée générale des copropriétaires au titre du I du présent article.

Ce fonds de travaux est alimenté par une cotisation annuelle obligatoire versée par les copropriétaires selon les mêmes modalités que celles décidées par l'assemblée générale pour le versement des provisions du budget prévisionnel.

L'assemblée générale, votant dans les conditions de majorité prévues aux articles 25 et 25-1, peut affecter tout ou partie des sommes déposées sur le fonds de travaux au financement des travaux mentionnés aux 1° et 2° du présent II.

Par exception, lorsque, en application de l'article 18, le syndic a, dans un cas d'urgence, fait procéder de sa propre initiative à l'exécution de travaux nécessaires à la sauvegarde de l'immeuble, l'assemblée générale, votant dans les conditions de majorité prévues aux articles 25 et 25-1, peut affecter tout ou partie des sommes déposées sur le fonds de travaux au financement de ces travaux.Le montant, en pourcentage du budget prévisionnel, de la cotisation annuelle est décidé par l'assemblée générale votant dans les conditions de majorité prévues aux articles 25 et 25-1. Ce montant ne peut être inférieur à 5 % du budget prévisionnel mentionné à l'article 14-1.

Si le diagnostic technique global prévu à l'article L. 731-1 du code de la construction et de l'habitation a été réalisé et qu'il ne fait apparaître aucun besoin de travaux dans les dix prochaines années, le syndicat est dispensé de l'obligation de constituer un fonds de travaux pendant la durée de validité du diagnostic.

Les sommes versées au titre du fonds de travaux sont attachées aux lots et définitivement acquises au syndicat des copropriétaires. Elles ne donnent pas lieu à un remboursement par le syndicat à l'occasion de la cession d'un lot

 

Entre en vigueur au 01 Janvier 2016

Article L 731-1

 

Afin d’assurer l’information des copropriétaires sur la situation générale de l’immeuble et, le cas échéant, aux fins d’élaboration d’un plan pluriannuel de travaux, l’assemblée générale des copropriétaires se prononce sur la question de faire réaliser par un tiers, disposant de compétences précisées par décret, un diagnostic technique global pour tout immeuble à destination partielle ou totale d’habitation relevant du statut de la copropriété.

La décision de réaliser ce diagnostic ainsi que ses modalités de réalisation sont approuvées dans les conditions de majorité de l’article 24 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis

Ce diagnostic technique global comporte :

1° Une analyse de l’état apparent des parties communes et des équipements communs de l’immeuble ;

2° Un état de la situation du syndicat des copropriétaires au regard des obligations légales et réglementaires au titre de la construction et de l’habitation

3° Une analyse des améliorations possibles de la gestion technique et patrimoniale de l’immeuble ;

4° Un diagnostic de performance énergétique de l’immeuble tel que prévu aux articles L. 134-3 ou L. 134-4-1 du présent code. L’audit énergétique prévu au même article L. 134‑4-1 satisfait cette obligation.

Il fait apparaître une évaluation sommaire du coût et une liste des travaux nécessaires à la conservation de l’immeuble, en précisant notamment ceux qui devraient être menés dans les dix prochaines années.

 

Entrée en vigueur immédiate

Article 9.1 nouveau de la Loi du 10 Juillet 1965

Chaque copropriétaire est tenu de s'assurer contre les risques de responsabilité civile dont il doit répondre en sa qualité soit de copropriétaire occupant, soit de copropriétaire non-occupant. Chaque syndicat de copropriétaires est tenu de s'assurer contre les risques de responsabilité civile dont il doit répondre.

 

  • Le copropriétaire bailleur aura donc l’obligation de souscrire une assurance non occupant. Cette assurance a pour vocation de couvrir entre autres les dommages causés par les équipements et installations du logement en l’absence de location responsable. Elle offre aux propriétaires bailleurs une couverture équivalente à l’assurance multirisque habitation. L’assurance propriétaire non occupant comble ainsi le vide entre l’assurance du locataire et celle de la copropriété. De plus, elle permet de couvrir la responsabilité du propriétaire non occupant en cas de vice de construction, trouble de jouissance ou défaut d’entretien. Elle garantit aussi sa responsabilité vis-à-vis des voisins et des tiers dans le cadre de l’assurance dite « recours des voisins et des tiers ».

 

  • En ce qui concerne la copropriété, le syndic a donc pour obligation de faire voter un contrat d’assurance de responsabilité civile concernant le syndicat des copropriétaires. Ce contrat d’assurance est obligatoire et voté par l’assemblée générale à la majorité de l’article 24. En cas de refus de l’assemblée générale, le syndic pourra contracter une assurance pour le compte du syndicat des copropriétaires (Code des assurances : L.112-1).

 

Entrée en vigueur immédiate

 

Article L. 721-1.

 

Les annonces relatives à la vente d'un lot ou d'une fraction de lot d'un immeuble bâti soumis au statut de la copropriété mentionnent :

1° Le fait que le bien est soumis au statut de la copropriété ;

2° Le nombre de lots ;

3° Le montant moyen annuel de la quote-part, à la charge du vendeur, du budget prévisionnel correspondant aux dépenses courantes définies à l'article 14-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Les annonces précisent également si le syndicat des copropriétaires fait l'objet de procédures menées sur le fondement des articles 29-1 A et 29-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 précitée et de l'article L. 615-6 du présent code.

Article L. 721-2. 

 

En cas de vente d'un lot ou d'une fraction de lot ou de cession d'un droit réel immobilier relatif à un lot ou à une fraction de lot d'un immeuble bâti à usage total ou partiel d'habitation et soumis au statut de la copropriété, sont annexés à la promesse de vente ou, à défaut de promesse, à l'acte authentique de vente, en sus du dossier de diagnostic technique mentionné à l'article L. 271-4, les documents suivants :

1° Les documents relatifs à l'organisation de l'immeuble :

A) La fiche synthétique de la copropriété prévue à l'article 8-2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis ;

B) Le règlement de copropriété et l'état descriptif de division ainsi que les actes les modifiant, s'ils ont été publiés ;

C) Les procès-verbaux des assemblées générales des trois dernières années, si le copropriétaire vendeur en dispose ;

2° Les documents relatifs à la situation financière de la copropriété et du copropriétaire vendeur :

A) Le montant des charges courantes du budget prévisionnel et des charges hors budget prévisionnel payées par le copropriétaire vendeur au titre des deux exercices comptables précédant la vente

B) Les sommes pouvant rester dues par le copropriétaire vendeur au syndicat des copropriétaires et les sommes qui seront dues au syndicat par l'acquéreur ;

C) L'état global des impayés de charges au sein du syndicat et de la dette vis-à-vis des fournisseurs

D) Lorsque le syndicat des copropriétaires dispose d'un fonds de travaux, le montant de la part du fonds de travaux rattachée au lot principal vendu et le montant de la dernière cotisation au fonds versée par le copropriétaire vendeur au titre de son lot.

Par exception, lorsque le syndicat de copropriétaires relève du deuxième alinéa de l'article 14-3 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 précitée, les documents mentionnés aux b et c du présent 2° n'ont pas à être annexés à la promesse de vente ou, à défaut de promesse, à l'acte authentique de vente ;

3° Le carnet d'entretien de l'immeuble ;

4° Une attestation comportant la mention de la superficie de la partie privative et de la surface habitable de ce lot ou de cette fraction de lot, prévues à l'article 46 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 précitée ;

5° Une notice d'information relative aux droits et obligations des copropriétaires ainsi qu'au fonctionnement des instances du syndicat de copropriété. Un arrêté du ministre chargé du logement détermine le contenu de cette notice ;

6° Le cas échéant, le diagnostic technique global prévu à l'article L. 731-1 et le plan pluriannuel de travaux prévu à l'article L. 731-2.

A défaut d'annexion à la promesse de vente ou, à défaut de promesse, à l'acte authentique de vente, l'acquéreur reconnaît que le notaire ou le vendeur lui a remis le règlement de copropriété, le carnet d'entretien et l'état descriptif de division.

En cas de vente publique, les documents mentionnés aux 1° à 6° sont annexés au cahier des charges.

Article L. 721-3

Lorsque les documents mentionnés aux 1°, 2° et 4° de l'article L. 721-2 ne sont pas annexés à l'acte notifié conformément à l'article L. 271-1, le délai de rétractation ou de réflexion, prévu à ce même article, ne court qu'à compter du lendemain de la communication de ces documents à l'acquéreur. Cette communication est réalisée selon les modalités de notification de l'acte prévues audit article L. 271-1.

 

Entre en vigueur au 01 septembre 2015

Article 23

 

Les charges récupérables, sommes accessoires au loyer principal, sont exigibles sur justification en contrepartie :

1° Des services rendus liés à l'usage des différents éléments de la chose louée ;

2° Des dépenses d'entretien courant et des menues réparations sur les éléments d'usage commun de la chose louée. Sont notamment récupérables à ce titre les dépenses engagées par le bailleur dans le cadre d'un contrat d'entretien relatif aux ascenseurs et répondant aux conditions de l'article L. 125-2-2 du code de la construction et de l'habitation, qui concernent les opérations et les vérifications périodiques minimales et la réparation et le remplacement de petites pièces présentant des signes d'usure excessive ainsi que les interventions pour dégager les personnes bloquées en cabine et le dépannage et la remise en fonctionnement normal des appareils ;

3° Des impositions qui correspondent à des services dont le locataire profite directement.

La liste de ces charges est fixée par décret en Conseil d'Etat. Il peut y être dérogé par accords collectifs locaux portant sur l'amélioration de la sécurité ou la prise en compte du développement durable, conclus conformément à l'article 42 de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 précitée.

Les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l'objet d'une régularisation annuelle. Les demandes de provisions sont justifiées par la communication de résultats antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation et, lorsque l'immeuble est soumis au statut de la copropriété ou lorsque le bailleur est une personne morale, par le budget prévisionnel.

Un mois avant cette régularisation, le bailleur en communique au locataire le décompte par nature de charges ainsi que, dans les immeubles collectifs, le mode de répartition entre les locataires et, le cas échéant, une note d'information sur les modalités de calcul des charges de chauffage et de production d'eau chaude sanitaire collectifs. Durant six mois à compter de l'envoi de ce décompte, les pièces justificatives sont tenues, dans des conditions normales, à la disposition des locataires.

A compter du 1er septembre 2015, le bailleur transmet également, à la demande du locataire, le récapitulatif des charges du logement par voie dématérialisée ou par voie postale.

Lorsque la régularisation des charges n'a pas été effectuée avant le terme de l'année civile suivant l'année de leur exigibilité, le paiement par le locataire est effectué par douzième, s'il en fait la demande.

Pour l'application du présent article, le coût des services assurés dans le cadre d'un contrat d'entreprise ou d'un contrat d'achat d'électricité, d'énergie calorifique ou de gaz naturel combustible, distribués par réseaux correspond à la dépense, toutes taxes comprises, acquittée par le bailleur.

 

Entrée en vigueur immédiate

Article 17

Les décisions du syndicat sont prises en assemblée générale des copropriétaires ; leur exécution est confiée à un syndic placé éventuellement sous le contrôle d'un conseil syndical.

Dans les cas où, avant la réunion de la première assemblée générale suivant la mise en copropriété, un syndic provisoire a été désigné par le règlement de copropriété ou par tout autre accord des parties, ce syndic ne peut être maintenu que par décision de l'assemblée générale, après mise en concurrence préalable de plusieurs contrats de syndics effectuée par le conseil syndical, s'il en existe un, ou les copropriétaires.

A défaut de nomination, le syndic est désigné par le président du tribunal de grande instance saisi à la requête d'un ou plusieurs copropriétaires, du maire de la commune ou du président de l'établissement public de coopération intercommunale compétent en matière d'habitat du lieu de situation de l'immeuble

  • Maintien du syndic provisoire :

Le syndic provisoire désigné lors de la mise en copropriété de l’immeuble sera maintenu uniquement suite à une décision de l’assemblée générale et après mise en concurrence préalable de plusieurs contrats de syndic effectuée par le conseil syndical, ou à défaut de conseil syndical par les copropriétaires.

  • Mise en concurrence obligatoire du syndic :

Lorsque l'assemblée générale doit désigner un nouveau syndic, une mise en concurrence de plusieurs projets de contrat de syndic doit être réalisée par le conseil syndical, faisant notamment état des frais afférents au compte bancaire séparé.

 

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 Télécharger ICI, l'intégralité du texte de loi.

 

 

 

Les évolutions du PTZ en 2016

L'article 107 de la loi de finances pour 2016, mise en application par le décret n° 2015-1813 du 29 décembre 2015, simplifie et élargit le prêt à taux zéro :

    • le PTZ peut désormais financer jusqu'à 40 % de l’achat d’un logement dans le neuf
    • les plafonds de revenus sont augmentés, permettant à davantage de ménages d'en bénéficier
    • le remboursement du prêt peut être différé de 5, 10 ou 15 ans selon les revenus
    • pour l'achat de logements anciens à réhabiliter, le PTZ est étendu à l’ensemble du territoire les ménages peuvent louer leur logement au bout de 6 ans, sans attendre le remboursement total du prêt

 

Copropriété : Individualisation des frais de chauffage

La loi du 17 août 2015 relative à la transition énergétique pour la croissance verte a inséré après l'article 24-8 de la loi du 10 juillet 1965 un article 24-9 nouveau ainsi rédigé :

    « Lorsque l'immeuble est pourvu d'un chauffage commun à tout ou partie des locaux occupés à titre privatif et fournissant à chacun de ces locaux une quantité de chaleur réglable par l'occupant et est soumis à l'obligation d'individualisation des frais de chauffage en application de l'article L.241-9 du code de l'énergie, le syndic inscrit à l'ordre du jour de l'assemblée générale la question des travaux permettant de munir l'installation de chauffage d'un tel dispositif d'individualisation, ainsi que la présentation des devis élaborés à cet effet. »

Ces dispositions devaient entrer en vigueur six mois après la promulgation de la présente loi, soit désormais depuis le 18 février 2016.

Bail commercial / Copropriété : Pose d’enseigne et stipulations du bail

Dans un arrêt du 14 janvier 2016 n°14-22730 la Cour de cassation rappelle que le bailleur commercial ne peut pas se contenter d’autoriser son preneur à apposer une enseigne commerciale sur la façade extérieure de l’immeuble (du boulevard Saint-Germain à Paris en l’espèce) sans lui rappeler expressément l’autorisation nécessaire du syndicat des copropriétaires.

Le syndicat des copropriétaires a obtenu la dépose de l’enseigne et dès lors le preneur a agît en diminution de loyer.

Gestion : Protection des occupants âgés


La loi Macron ajoute un cas de renouvellement de droit au profit du locataire ayant à sa charge une personne de plus de 65 ans vivant habituellement dans le logement sous réserves que les conditions de ressources soient remplies et que le montant cumulé des ressources annuelles de l’ensemble des personnes vivant au foyer soit inférieur au plafond de ressources en vigueur pour l’attribution des logements locatifs conventionnés.

Les locations nues et les locations meublées sont concernées par cette protection.
Copropriété : Notification du procès-verbal d’assemblée générale

Gestion : Vérification à effectuer dans le cadre d’un bail commercial d’une cuisine professionnelle

Gestion : Vérification à effectuer dans le cadre d’un bail commercial d’une cuisine professionnelle Le bailleur doit s’assurer, avant de louer les locaux via un bail commercial pour l’exploitation d’un restaurant, de l’autorisation par l’assemblée générale des copropriétaires des travaux de ventilation nécessaires à l’évacuation des fumées d’une cuisine professionnelle.

A défaut, le bail commercial, portant sur des locaux à usage exclusif de restaurant,  sera résilié aux torts du bailleur pour manquement à son obligation de délivrance.

Il incombe au bailleur, selon les dispositions de l’article 1719 du Code civil, de délivrer des locaux conformes à leur destination contractuelle et, partant, de répondre de l’exécution des travaux rendus nécessaires à l’exploitation des lieux pour l’usage en vue duquel ils ont été loués. Dans l’hypothèse où l’agence a la gestion des locaux, il lui appartient en conséquence de procéder à cette vérification.

Transaction : Pas de délai de rétractation pour la vente d’un terrain à bâtir

La Cour de cassation dans un arrêt de censure du 4 février 2016 n° 15-11140 affirme que le champ d’application de l’article L.271-1 du CCH (et son délai de rétractation) ne concerne pas la vente de terrain, quand bien même celui-ci serait destiné à l’édification d’une construction à usage d’habitation.

Syndic : Statut du syndicat

 Même composé de copropriétaires consommateurs, le syndicat n'est pas un consommateur. L'action en suppression des clauses abusives ou illicites des contrats de syndic n'est pas de la compétence des associations de consommateurs puisque le syndicat des copropriétaires n'est pas lui-même un consommateur.

Ce principe, posé dans un arrêt du 4 juin 2014 n° 13-13.779 vient d'être réaffirmé dans les trois arrêts du 14 janvier 2016 n° 14-28336, n° 14-28337 et n° 14-28338.

FISCALITE: REHABILITATION DES RESIDENCE DE TOURISME ET REDUCTION D'IMPOTS

FISCALITE: Florence ROBICHON du service juridique de la fnaim nous informe de la création d'un nouveau dispositif (article 69 de la loi de finances pour 2017) de réduction d'impôt propre aux résidences de tourisme et aux travaux de réhabilitation.

Sous réserve d'un engagement de location, les personnes physiques domiciliées fiscalement en France peuvent bénéficier d'une réduction d'impôt sur le revenu, portant sur les dépenses payées au titre de certains travaux de réhabilitation des résidences de tourisme classées, adoptés en assemblée générale des copropriétaires entre le 1er janvier 2017 et le 31 décembre 2019.

La réduction d'impôt concerne les logements réunissant les conditions suiva​ntes :

- logements achevés depuis au moins quinze ans à la date d'adoption des travaux en assemblée générale ;

- logements destinés à la location (location nue au profit de l'exploitant de la résidence qui loue les logements meublés ; location directe comme meublé de tourisme)(1) ;

- ​logements dépendant d'une résidence de tourisme classée dans les conditions prévues à l'article L. 321-1 du code du tourisme ou les logements qui, sans faire partie de la résidence classée elle-même, sont situés dans la même copropriété, et sont classés meublés de tourisme dans les conditions prévues par l'article L. 324-1 du code du tourisme.

Cette réduction d'impôt n'est pas applicable aux logements dont le droit de propriété est démembré mais s'applique aux logements détenus en indivision.

Pour être éligibles les travaux doivent réunir l'ensemble des conditions suivantes :

- ​être réalisés par une entreprise ;

- porter sur l'ensemble de la copropriété (travaux réalisés sur les parties communes et les équipements de l'immeuble et travaux d'intérêt collectif réalisés sur les parties privatives aux frais du copropriétaire du lot concerné) ;

- appartenir à l'une des trois catégories définies par la loi ;

- être achevés au plus tard le 31 décembre de la deuxième année suivant celle de leur adoption par l'assemblée générale des copropriétaires(2).

CATÉGORIES DE TRAVAUX ÉLIGIBLES

- ​Dépenses visant à faciliter l'accueil des personnes handicapées ;

- Dépenses de ravalement ;

- Dépenses de rénovation énergétique.

La liste des travaux de rénovation énergétique ne recoupe pas celle des dépenses ouvrant droit au CITE, l'objectif étant de faciliter les décisions d'assemblée sur la réhabilitation d'ensemble des logements. Sont visées les dépenses d'acquisition et de pose de matériaux d'isolation thermique des parois vitrées ou de volets isolants, de matériaux d'isolation thermique des parois opaques et d'équipements de chauffage ou de fourniture d'eau chaude sanitaire utilisant une source d'énergie renouvelable, sous réserve que ces matériaux et équipements respectent les caractéristiques techniques et les critères de performances minimales prévus pour le CITE, sans qu'aucun critère de qualification de l'entreprise ne soit cependant ici exigé (ann. IV art.18 bis du CGI).

ENGAGEMENT DE LOCATION

Le bénéfice de la réduction d'impôt est subordonné à l'engagement du propriétaire de louer le logement, pendant au moins cinq ans à compter de la date d'achèvement des travaux :

- soit à l'exploitant de la résidence de tourisme classée, si le logement fait partie d'une telle résidence à la date d'achèvement des travaux ;

- soit à des personnes physiques, à raison de douze semaines au minimum par an, si le logement est classé comme meublé de tourisme à la date d'achèvement des travaux.

Si à la date d'achèvement des travaux, le logement ne fait pas partie d'une résidence de tourisme classée ou n'est pas classé meublé de tourisme, l'affectation à la location doit intervenir dans un délai de deux mois à compter de cette date. En outre, au cours de la période d'engagement de location, le logement peut être successivement donné en location, dans l'une ou l'autre de ces conditions d'affectation. Le changement dans les conditions d'affectation à la location doit intervenir dans un délai de deux mois. Faute de précision, ce délai de deux mois devrait courir à partir de la fin de la précédente affectation, les précisions de l'administration sont attendues sur ce point.

CALCUL ET IMPUTATION DE LA RÉDUCTION D'IMPÔT

Cette nouvelle réduction d'impôt est égale à 20 % du montant des dépenses éligibles dans la limite de 22 000 € par logement. Elle est accordée au titre de l'année du paiement définitif, soit l'année du paiement par le syndic de la facture de l'entreprise ayant réalisé les travaux (les factures d'acompte ne sont pas prises en compte). Elle est imputée sur l'impôt dû au titre de cette même année.

Le contribuable doit être en mesure de présenter, à la demande de l'administration fiscale, une attestation du syndic de copropriété comportant :

- le lieu de réalisation des travaux ;

- la nature et le montant de ces travaux ainsi que, le cas échéant, les caractéristiques techniques et les critères de performances minimales des équipements et matériaux ;

- le nom et l'adresse de l'entreprise ayant réalisé les travaux ;

- la date d'achèvement des travaux ;

- la date du paiement définitif des travaux à l'entreprise ;

- la quote-part des travaux incombant au contribuable ainsi que les dates de paiement par le contribuable des appels de fonds correspondants.

REMISE EN CAUSE DE L'AVANTAGE FISCAL

En cas de non-respect de l'engagement de location ou en cas de cession ou encore de démembrement du droit de propriété du logement, la réduction d'impôt pratiquée fait l'objet d'une reprise au titre de l'année de survenance de l'événement. Toutefois, aucune reprise n'est effectuée si la rupture de l'engagement, la cession du logement ou le démembrement du droit de propriété du logement surviennent à la suite de l'invalidité correspondant au classement dans la deuxième ou la troisième des catégories prévues à l'article L. 341-4 du code de la sécurité sociale, du licenciement ou du décès du contribuable ou de l'un des membres du couple soumis à imposition commune.

ARTICULATION AVEC LES DISPOSITIFS EXISTANTS

Les dépenses ouvrant droit à la réduction d’impôt ne peuvent faire l’objet ni d’une déduction ni d’un amortissement pour la détermination des revenus catégoriels (revenus fonciers en cas de location vide ; BIC en cas de location meublé).

En outre, pour un même logement et au titre d’une même année, la réduction d'impôt ne peut pas être cumulée avec :

- l'annuité de réduction d’impôt dans le cadre des anciens dispositifs en faveur des investissements locatifs dans l'immobilier de loisir (art. 199 decies E, EA, F et G du CGI) ;

- la réduction d’impôt Censi-Bouvard (art. 199 sexvicies du CGI) ;

- la réduction d’impôt pour investissements productifs neufs outre-mer via une entreprise (art. 199 undecies B du CGI) et le crédit d’impôt pour investissements productifs neufs outre-mer via une entreprise ​(art. 244 quater W du CGI).​

  1. La réduction d'impôt n'est pas limitée à la location en meublé non professionnelle.
  1. Selon la date de réunion de l'assemblée de copropriété, le délai possible pour la réalisation des travaux peut donc s'étaler sur deux ou trois ans.​

LA RECEPTION DE L'OUVRAGE: EXPRESSE, TACITE OU... JUDICIAIRE

(Source: Claire Breuillac, service juridique fnaim)

La réception de l'ouvrage définie à l'article 1792-6 du Code civil peut être expresse, tacite ou judiciaire.

Dès lors qu'il peut être rapporté la preuve de la volonté non équivoque du maître d'ouvrage de recevoir l'ouvrage, il y a réception tacite.

La réception judiciaire est, quant à elle, une réception forcée. Il est demandé au juge du TGI de prononcer la réception des travaux lorsque l'une des parties s'y soustrait.

La Cour de cassation du 24 novembre 2016(1) a reçu l'affaire d'un couple qui avait fait construire une maison individuelle. Ils avaient confié le lot « menuiseries extérieures » à une société depuis en liquidation judiciaire mais assurée auprès de MMA.

Se plaignant de travaux inachevés et de malfaçons, le couple a assigné au fond le liquidateur de la société et son assurance après une expertise judiciaire.

Ils demandaient aux juges de constater la réception tacite des travaux ou, à défaut de prononcer la réception judiciaire.

Bien conseillés, les demandeurs avaient effectivement tout intérêt à demander aux juges, à titre subsidiaire, le prononcé de la réception des travaux et à en déterminer la date.

Pour faire valoir qu'il y avait eu réception tacite, les requérants soulignaient notamment que la réception expresse n'avait pas pu avoir lieu du seul fait de l'entreprise qui avait abandonné le chantier.

La cour d'appel, confirmée en cassation, a à juste titre rejeté leur première demande fondée sur la réception tacite de l'ouvrage.

En effet, les requérants ne démontraient d'aucune façon avoir voulu réceptionner les travaux.

En l'absence d'accord entre les parties sur le principe de réception des travaux, toute réception tacite est exclue d'office.

La cour d'appel rejette également leur demande de réception judiciaire car le maître d'ouvrage n'avait pas manifesté sa volonté de réceptionner les travaux.

Son arrêt est cassé au visa de l'article 1792-6 du Code civil.

En effet, une demande de réception judiciaire implique précisément qu'il n'y a pas eu d'accord entre les parties.

Autrement dit, pour qu'un juge prononce la réception de travaux, il n'a pas à rechercher si le maître d'ouvrage avait ou non au préalable manifesté sa volonté de recevoir les travaux.

Conformément à la doctrine majoritaire(2), la Haute Juridiction a fixé la date de la réception à la date à laquelle l'ouvrage était en état d'être reçu, c'est-à-dire à la date à laquelle il était habitable, soit le 14 août 2004 en l'espèce.

  1. Cass. 3e civ, 24 novembre 2016, n° 15-26.090.
  2. Cass. 3e civ. 27 janvier 2009, n° 07-17.563 ; Cass. 3e civ. 29 mars 2011, n°10-15.824.

FONDS TRAVAUX OBLIGATOIRE: QUELLES COPROPRIETES EN SONT EXEMPTEES?

(Source: Renaud Turc, service juridique fnaim)

Depuis le 1er janvier dernier, le fonds d​​e travaux est obligatoirement constitué pour les copropriétés composées de 10 lots au moins à destination partielle ou totale d'habitation à l'issue d'une période de cinq ans suivant la date de réception des travaux. Toutefois, sont dispensées par cette obligation :

- les copropriétés à usage total autre que l'habitation (immeuble exclusif de bureaux, centre commercial….) ;

- les copropriétés dont la date de réception de l'immeuble est intervenue depuis moins de cinq ans ;

- les copropriétés de moins de dix lots (principaux comme secondaires) sous réserve d'une décision unanime de l'assemblée générale de ne pas constituer un tel fonds ;

- les copropriétés dont le diagnostic technique global (DTG) ne fait apparaître aucun besoin de travaux dans les dix prochaines années. Dans les immeubles qui sont régulièrement entretenus, il existe donc un intérêt de faire réaliser un diagnostic technique global qui pourra éventuellement dispenser le syndicat des copropriétaires de constituer un fonds de travaux pendant toute la durée de validité du diagnostic, soit dix années.

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